Ідеальний момент для придбання житла

Ті, хто задумується про придбання житла, можуть знайти в 2025 році ідеальний момент. Останні падіння євроборгу, що призвели до зниження основного іпотечного індексу до 2,4%, передбачають цінову війну в найближчі місяці з пропозиціями нижче 2% TAE, що здавалося б неможливим ще рік тому.

«Іспанські банки мають велику ліквідність, що означає, що вони не так сильно залежать від Європейського Центрального Банку (ЄЦБ) і можуть пропонувати іпотеки за власні гроші. У найближчі чотири-п'ять місяців ми можемо побачити TAE нижче 2%», - пояснює Рікардо Гуліас, генеральний директор RN Tu Solución Hipotecaria.

Євроборг - це індекс, до якого прив'язані більшість змінних іпотек в Іспанії. Він також слугує орієнтиром для фіксованих і змішаних іпотек, оскільки падіння індекса передбачає оновлення банківської пропозиції з дешевшими цінами. У жовтні 2023 року євроборг досяг максимуму останніх років на рівні 4,16%. З тих пір він різко знизився в ритмі скорочення відсоткових ставок, яке здійснює ЄЦБ.

Ринки оцінюють, що він може становити 1,75% до кінця року, і очікується, що банки скоро почнуть переносити ці зниження на ціни іпотек. Поки що в каталозі, який пропонують банки в своїх вітринах, не занадто багато привабливих пропозицій. Насправді в багатьох випадках вони гірші, ніж наприкінці минулого року.

«Фінансові установи реагують на останні зниження відсоткових ставок дуже обережно, з незначними скороченнями. Більше того, ми зустрічаємо чимало установ, які ще не відреагували на останнє зниження та не поліпшили свою пропозицію», - пояснює Пабло Вега, фінансовий експерт Roams.

Сегмент фіксованих іпотек

У сегменті фіксованих іпотек важко знайти ціни нижче 3% TAE. Santander пропонує 3,07% TAE за умовами всіх бонусів (прив'язка зарплати, укладення страхування життя та майна, використання кредитної картки), Openbank – 3,12% TAE, а MyInvestor – 3,38% TAE (у цьому випадку без вимог).

На ринку змішаних іпотек теж небагато варіантів з цінами нижче 2,5%:

• Ibercaja пропонує 2,2% на фіксованій частині за умови виконання всіх бонусів;
• Abanca – 2,25%;
• Openbank – 2,51%.

Щодо змінних іпотек, то вони втрачають привабливість, адже хоча надбавки невеликі, в результаті, разом з євроборгом, вони створюють відсоткову ставку, рівну чи навіть вищу за фіксовані іпотеки. Kutxabank пропонує 0,49% плюс євроборг, що на даний момент становить 2,89% із виконанням усіх бонусів. Unicaja пропонує євроборг з надбавкою у 0,5% (що за сучасними цінами означає 2,99%), а Abanca та Ibercaja надають євроборг з надбавкою у 0,6%, що призведе до реальної ставки 3%.

Хоча це суттєво вищі ставки за бажані 2%, до яких зазвичай прагнуть під час укладення іпотеки, очікується, що найближчими місяцями війна цін між банками може загостритись.

Запитані експерти пояснюють, що частково вони ще не вступили в цю битву через сезонні фактори. Коли наближається кінцевий термін, фінансові установи підбивають підсумки та прагнуть досягти чи перевищити свої комерційні цілі. Тоді їм вигідно пропонувати більш привабливі ставки, аби закрити поточні угоди та представити кращі результати.

Натомість перші місяці року, з усім терміном попереду, зазвичай не супроводжуються агресивними ставками. Також варто зазначити, що хоча банки публікують стандартні пропозиції на своїх веб-сайтах, насправді кожен клієнт отримуватиме індивідуальну пропозицію в залежності від своєї фінансової ситуації.

Оцінка платоспроможності

Банки оцінюють платоспроможність кожного клієнта за певними параметрами, такими як місячні доходи, кредитна історія, відсоток доходів, який можна витратити на погашення, вартість житла, доступні заощадження або здатність контролювати витрати. Таким чином, якщо хтось звертається до офісу або запитує через сайт чи додаток банку пропозицію, йому, напевно, запропонують кращі ціни, ніж ті, що оголошені установами.

«Банки прагнуть залучити клієнтів з певними профілями, пропонуючи кращі умови тим, хто відповідає певним вимогам. Загалом вони віддають перевагу угодам з фінансуванням 80% від вартості покупки, доходами понад 2.500 євро та рівнем заборгованості близько 30% від заробітної плати, призначеної на виплату іпотеки та інших фінансових зобов'язань.

Крім того, на умови впливає сума іпотеки, і чим більша сума позики, тим кращі ставки можна погодити, оскільки банки прагнуть до тривалої прибутковості», - додає Рікардо Гуліас.

Вплив зниження відсотків

Щоб зрозуміти вплив зниження відсотків, візьмемо, наприклад, іпотеку у 150.000 євро з фіксованою ставкою 3% на 30 років. У цьому випадку щомісячний платіж становитиме 629 євро. Якщо ставка знизиться до 2%, платіж зменшиться до 553 євро, що означає загальну економію у 27.261 євро на відсотках наприкінці кредиту.

Крім того, це зниження цін дозволяє отримати доступ до більш дорогих житлових об'єктів. Банки надають іпотеки, які не перевищують 30% від доходу позичальника. Наприклад, з місячним доходом 1.700 євро, максимальний платіж становитиме 510 євро. Оскільки установи фінансують до 80% вартості житла, особа в цій ситуації з фіксованою ставкою 3% зможе розраховувати на житло вартістю до 150.000 євро. Проте з відсотками на рівні 2% максимальна вартість, на яку вона зможе претендувати, зросте до 172.500 євро.

За статистикою, наданою ЄЦБ щодо цін на кредити, іспанські банки застосовують середню ставку 2,9% TAE. Це другий найнижчий показник в Європі, лише після Мальти (1,89%). Між 2022 і 2024 роками, роками високих відсотків, іспанські банки залишалися на дні європейського ринку за цінами на іпотеки.

До того, як регулятор почав проводити експансійну монетарну політику, середня іпотека надавалася за ставкою 1,8%, а в жовтні 2023 року досягла свого пікового значення – 3,94%.

Прогнози на майбутнє

«Будь-яка зміна в європейській монетарній політиці матиме безпосередній вплив на іпотечний ринок в Іспанії, але на сьогодні через нашу платформу ми вже отримали пропозиції від банків для наших клієнтів з ставками нижче 2% на фіксованому типі і навіть від 1% TIN на фіксованій частині змішаних іпотек на три роки», - детально розповідає Хорхе Гонсалес-Иглесіас, генеральний директор іпотечного порталу Gibobs.

Цього тижня Національний інститут статистики (INE) опублікував дані щодо укладання іпотек за 2024 рік, яке зросло до 423.761 операцій, що на 11,2% більше. З RN Tu Solución Hipotecaria вважають, що 2025 стане визначальним роком для тих, хто планує придбати житло.

«Оскільки банки переповнені ліквідністю, це хороший момент для отримання іпотеки. Очікується, що євроборг закриє рік на рівні 2%, що ще більше спростить пропозицію фіксованих іпотек з TAE нижче 2%. Незважаючи на політичну та економічну невизначеність, ЄЦБ продовжить знижувати відсотки для стимулювання економіки, що вигідно покупцям», - підкреслює Рікардо Гуліас.

Фактично дані INE відображають відновлення фіксованих іпотек, які знижувалися протягом останніх років через високі ціни. 59% кредитів було укладено у фіксованому форматі (одна з шести операцій). Це найкращий варіант для клієнтів, які не хочуть сюрпризів у платіжках, оскільки ціна залишається незмінною на весь термін кредиту, незалежно від монетарної політики ЄЦБ.

За останні роки також стали популярними змішані кредити, які пропонують фіксовану частину за певну ціну на перші роки, а потім євроборг плюс надбавку.

У будь-якому випадку, для тих, хто планує заявити на кредит, експерти рекомендують скористатися поточною ситуацією. «З ринком з пропозиціями фіксованих іпотек нижче євроборгу 2,4% покупка вже є достатньо привабливою, щоб відкладати її та піддаватися зростанню цін на житло», - наголошує Рікард Гарріга, генеральний директор Trioteca.

«Рекомендуємо не чекати, поки євроборг знизиться ще більше. Ціни на житло в Іспанії продовжують зростати, і за нашими прогнозами ця тенденція триватиме у 2025 році. Цей контекст цінової війни в іпотеках – це відмінна можливість для тих, хто шукає стабільність і конкурентоспроможну вартість фінансування», - зазначає й генеральний директор Gibobs.

Варто пам'ятати, що іпотека – це найдешевший тип фінансування, який можна отримати, хоча суми великі і вимагає значного планування, оскільки її потрібно буде повертати протягом наступних десятиліть.

Також, ті, хто уклав іпотеку протягом останніх двох років, коли відсотки були значно вищі за нинішні, завжди можуть спробувати переговорити з банком про покращення умов або перевести іпотеку в іншу установу, що пропонує кращі. Ця опція є особливо цікавою для нових іпотек, оскільки ще залишилося значна частина відсотків, які потрібно сплачувати, і в довгостроковій перспективі це може призвести до значної економії.