«Продається квартира із заселеними особами, чудове розташування. Огляди неможливі!». Такі оголошення все частіше з'являються на провідних порталах нерухомості. Це житло, що пропонується за ціною, дещо нижчою за ринкову. Те саме стосується об'єктів з орендарями за чинним договором або продажу лише «голої власності» (nuda propiedad): купівля-продаж дещо дешевша, але, як каже прислів'я, «дешева рибка — погана юшка».

Зниження ціни пояснюється більшою юридичною складністю угод. Покупець може чекати місяці, роки, а то й десятиліття, щоб отримати повне право власності. Часто це слід розглядати як довгострокову інвестицію, що не кожен може собі дозволити.

Тому тим, хто готовий ризикнути, настійно рекомендується проконсультуватися з юристами, що спеціалізуються на праві нерухомості. Важливо вжити запобіжних заходів, провести ретельний аналіз (due diligence) стану квартири, детально вивчити юридичний статус, умови договору оренди, включаючи терміни та продовження, наявність обтяжень тощо.

Коли варто купувати квартиру з окупантами?

Багато експертів попереджають, що такі придбання більше підходять для інституційних інвесторів або великих власників, ніж для приватних осіб. Причина? Їхня здатність краще справлятися з юридичними ризиками. «Економічна потужність дозволяє їм купувати такі об'єкти за низькою ціною, легше покриваючи фінансові та часові витрати на відновлення володіння та ремонт після виселення, розраховуючи на зростання вартості нерухомості з часом», — пояснюють фахівці.

Приватні особи стикаються з тими ж ризиками, але їхні можливості впоратися із затримками у виселенні та пов'язаними витратами зазвичай обмежені. Це процедури, які знижують короткострокову рентабельність.

Як виселити осіб, що незаконно займають житло?

Джерела наголошують, що мало що можна зробити до рішення про виселення, яке додає витрат до кінцевого рахунку. «Це головний біль. Для приватної особи це навряд чи вдала інвестиція, хіба що є можливість суттєво знизити ціну. Важко дати однозначну відповідь: я б для себе таку квартиру не купив», — застерігає юрист, що консультує великих операторів нерухомості.

Існують два судові шляхи для повернення власності: кримінальний та цивільний. Перший передбачає подання заяви про можливе незаконне захоплення житла. Другий — цивільний позов про виселення через відсутність правових підстав для проживання.

Скільки може тривати виселення?

Будь-який із цих процесів може зайняти значний час, зазвичай від шести місяців до року, залежно від завантаженості судів. Особа, що проживає у квартирі, може подавати апеляції чи інші юридичні дії, щоб залишитися довше. Законодавчі зміни можуть прискорити ці процеси.

Також можливий попередній етап переговорів. «Як порада: можна спробувати домовитися з особою, що займає житло, перш ніж брати зобов'язання перед продавцем, оцінити ризики та врахувати їх у переговорах про ціну», — зазначає Оскар Ортега з Hidalgo Abogados. Це дозволить оцінити сімейну та економічну ситуацію особи та її готовність до добровільного виїзду.

Що означає купівля «голої власності»?

Ще один поширений варіант — дешевше житло, де продається лише «гола власність». Що це означає? «Купівля нерухомості зазвичай передбачає набуття повної власності, що включає право власності («голу власність») та право користування та отримання вигод (узуфрукт), яке може бути тимчасовим або довічним», — пояснює юрист Оскар Ортега. Коли узуфрукт закінчується, покупець стає повноправним власником.

Ключовим є визначення вартості права користування, враховуючи вік узуфруктуарія (користувача) або тривалість узуфрукту. Чим довший термін або старший вік, тим нижча вартість узуфрукту, що впливає на ціну.

Які ризики несе «гола власність»?

Серед аспектів, які слід контролювати, — можливість передачі узуфруктуарієм свого права третій особі. Також важливі питання утримання нерухомості та розподілу витрат (комунальні платежі, податок на нерухомість, ремонт, внески на капремонт). Усі ці деталі мають бути чітко прописані під час передачі власності, щоб уникнути майбутніх судових спорів.

Також можлива ситуація, коли родичі узуфруктуарія відмовляються звільнити житло після його смерті. У такому разі їхнє перебування вважатиметься незаконним, і доведеться розпочинати судовий процес.

Чи можуть спадкоємці вимагати «голу власність» як частину спадщини?

Спадкоємці можуть діяти на власний розсуд для захисту своїх прав на спадщину, але це не може вплинути на законно укладену угоду купівлі-продажу, здійснену за життя спадкодавця, якщо вона відповідає закону. Проблеми можуть виникнути лише за наявності підстав для визнання договору недійсним, наприклад, якщо він укладений не за ринковою ціною і може розглядатися як удаване дарування.

А якщо купити квартиру з орендарями?

Цей сценарій також має свої нюанси. Зазвичай новий власник стає стороною існуючого договору оренди. Це означає, що він не може виселити орендарів до закінчення терміну дії договору. «Покупець перебирає на себе права та обов'язки продавця за договором оренди і, як правило, зобов'язаний дотримуватися його умов до закінчення терміну», — стверджує Сантьяго Гомес-Вільярес.

Дострокове розірвання договору можливе лише через суд за певних обставин, передбачених законом або договором (наприклад, потреба власника у використанні житла для особистих потреб, якщо це прямо зазначено). Також можливе виселення за несплату оренди або після закінчення терміну договору.

Чи можна змінити умови оренди?

І тут новий власник обмежений умовами чинного договору. Навіть якщо житло купується як інвестиція, договір оренди має виконуватися в повному обсязі: не можна підвищувати орендну плату або вимагати більшу заставу без згоди орендаря. Нові умови можливі лише за взаємною згодою.

А якщо використовувати житло для туристичної оренди?

Поки діє договір довгострокової оренди, змінити цільове використання житла без згоди орендаря неможливо. Крім того, з набуттям чинності змін до законодавства, власник, який бажає здавати квартиру туристам, повинен буде отримати дозвіл від об'єднання співвласників будинку. Зміна використання без такого дозволу може призвести до судових позовів.