У Валенсії з'явилися сотні оголошень з текстом: «Привіт, я Начо і хочу купити квартиру, маю 250 000 євро готівкою, телефонуйте». За оголошенням стоїть не мешканець, що шукає житло, а агентство нерухомості на полюванні. Валенсійські агентства нерухомості переживають, можливо, найгірший період: доступних об'єктів для продажу майже немає, і будь-яка тактика здається прийнятною, щоб знайти квартири на продаж.

Місто Фальяс перейшло від 13 364 доступних об'єктів нерухомості у 2019 році до приблизно 3 000 у березні цього року, згідно з даними Асоціації агентств нерухомості цієї спільноти (Asicval). Це різке падіння на 75%, яке поставило сектор у скрутне становище.

«У вересні у мене закінчилися квартири для пропозиції. Такого ніколи раніше не траплялося. Я пробув у такому стані місяць і зміг працювати завдяки об'єктам, які мав за межами столиці», — коментує телефоном Вісенте Дієс, речник Колегії агентів з нерухомості Валенсії та власник агентства в районі Бласко Ібаньєс. Він розповідає, що для виживання був змушений розширити свою діяльність за межі метрополії, де ще є простір для роботи. «Ситуація у Валенсії незаперечна», — зітхає Діас, маючи 25-річний досвід продажу нерухомості.

Дефіцит новобудов зупинив переїзди власників у нове житло, що сповільнює вихід вторинного житла на ринок, пояснює Нора Гарсія, президентка Asicval. Більшість власників воліють робити ремонт і залишатися у своєму житлі, додає вона. Паралельно, нова кредитна ситуація — зі зниженням процентних ставок — стимулювала попит, особливо з боку іноземних інвесторів.

Цей коктейль — мізерна пропозиція в поєднанні з високим попитом — призвів до того, що ті нечисленні квартири, які врешті-решт з'являються на ринку, недовго залишаються в руках агентств. Проблема, яка спостерігається по всій Іспанії, але у Валенсії, схоже, загострюється, зазначають експерти. Якщо до пандемії covid-19 агентства могли тримати нерухомість у портфелі до двох місяців, то сьогодні пропозиції зникають з вітрин менш ніж за 24 години, розповідає Карлос Пейро, засновник Callaghan Inmobiliaria. «Багато з них навіть не встигають опублікувати на наших порталах», — ділиться він телефоном.

Прогноз Гарсії полягає в тому, що 20% агентств не протримаються більше двох-трьох місяців. «У таких районах, як Русафа, стоку практично немає», — попереджає вона. Дисбаланс між пропозицією та попитом спричиняє перші закриття, каже президентка Asicval. Організація оцінює, що в місті працює близько 1200 компаній, що займаються нерухомістю. Якщо розширити на всю провінцію Валенсія, їх кількість сягає 2400. Пау Ромеро, який самостійно керує цифровим агентством нерухомості, пояснює, що більш традиційні агентства почали пропонувати інші види послуг, орієнтовані на туристичну оренду, де ринок процвітає.

Ромеро наголошує, що завдяки зростанню цін на житло разом із попитом, комісійні, які отримують агенти, також стали щедрішими. «Це одна з ключових причин, яка пояснює, як вижили компанії сектору», — резюмує він. Останній звіт Кафедри спостереження за житлом Політехнічного університету Валенсії (UPV) за четвертий квартал 2024 року підтверджує, що ціни на новобудови у Валенсії зросли на 80% за останні п'ять років.

Хто ж тоді зацікавлений у покупці у Валенсії? Маурісіо Серрано, консультант з нерухомості Bubble, технологічного стартапу, що займається продажем нерухомості, зазначає, що після російського вторгнення в Україну значно зріс інтерес росіян та українців до оренди та купівлі житла у Валенсії, хоча уточнює, що ця група більше зацікавлена в елітній нерухомості вартістю понад 400 000 євро. «Також є багато покупців зі США, які почали цікавитися Іспанією, щоб уникнути політики [Дональда] Трампа», — зазначає Пейро з Callaghan. До цього він додає, що значна кількість транзакцій відбувається за готівку з метою ремонту та подальшої здачі в оренду, бізнес з рентабельністю 7,5%, тоді як середній показник в Іспанії становить близько 6% за даними цього агентства.

В Asicval заявляють, що ситуація залишає за бортом домогосподарства із середнім доходом, які бажають придбати квартиру. На валенсійському ринку практично зникли пропозиції з цінами нижче 100 000 євро, а ті, що є, переважно незаконно зайняті. «Якщо так триватиме й надалі, через кілька років ми побачимо, що сім'ї зможуть обирати лише оренду кімнат», — нарікає Пейро. Це складна ситуація, яка впливає на домогосподарства з невеликими заощадженнями або на молодь, яка хоче зробити крок до купівлі житла, погоджуються обидва підприємці. Масовий приїзд мігрантів до міста ще більше загострює ситуацію, оскільки нових будівельних проєктів майже немає. Так, порівняно зі 110 проєктами, що реалізовувалися в місті в останньому кварталі 2019 року, зараз їх лише 40, згідно зі звітом UPV.

«Адаптуйся або ринок тебе з'їсть»

Знайти ті нечисленні пропозиції, що з'являються на ринку, непросто. Агенти з нерухомості використовують старі тактики або нові технологічні інструменти для пошуку доступних квартир. Дієс визнає, що є агенти, які платять до 500 євро сусідам, котрі повідомляють про квартиру на продаж. Популярна фігура «посередника» існувала в цьому ринку завжди, але зараз її бачать частіше, зазначає речник API. Вуличні оголошення з текстом «Привіт, я Начо» — це, насправді, агентства нерухомості, замасковані під покупців, які намагаються знайти потенційні квартири на продаж, зазначають десяток експертів, опитаних для цього репортажу. Видання Джерело новини зв'язалося з одним із номерів, зазначених на оголошеннях, розклеєних у місті.

— Привіт, телефоную щодо оголошення людини, зацікавленої в покупці квартири.

— Ви агентство нерухомості?

— Ні, а чому?

— Бо ми — так.

Щодо цих оголошень, Гарсія зазначає, що це практика, яка шкодить репутації валенсійських агентств. «Вкрай важливо, щоб усі продажі відбувалися в рамках прозорості та з ліцензованими агентами», — аргументує вона. Президентка Asicval вважає, що найкращий спосіб роботи — це надання цінності клієнтам, які вже є в портфелях агентств, щоб рекомендації з'являлися органічно, як це традиційно робилося. Однак мізерний вихід квартир на ринок ставить під сумнів це переконання, навіть за межами Валенсії, де теоретично сектор зазнає меншого тиску. Практика показує, що це не так.

Валенсійська громада пережила в жовтні минулого року одну з найгірших природних катастроф у своїй історії — повінь (DANA), яка забрала життя 228 людей та зруйнувала тисячі будівель. «Вважалося, що через стан постраждалих районів ціни та попит впадуть, але продажі йдуть з дивовижною легкістю», — резюмує Гарсія.

Карлос Леканда є свідком швидкості продажів у деяких селищах, що постраждали від катастрофи. Цей агент з нерухомості працює в секторі лише рік, але цього достатньо, щоб зрозуміти: якщо пропозиції мають розумну ціну за ринковими стандартами, вони розлітаються: «Минулого місяця клієнтка передала мені дві квартири в Альдаї, і коли я збирався передати документи в агентство, буквально через 12 годин власниця повідомила мені, що вже продала їх через інше агентство».

Ключ, зазначає Леканда, — це об'єднатися з технологіями для пошуку квартир на продаж. Вміння використовувати інструменти, такі як CRM (програми для управління відносинами з клієнтами), стає все більш необхідним для виживання в секторі та легкого пошуку квартир на продаж. «Треба адаптуватися, або ринок тебе з'їсть», — резюмує Леканда, який вважає пошук в інтернеті набагато ефективнішим за тактику «від дверей до дверей». «Якщо знаєш, як це робити, за 10 хвилин можна отримати 200 контактів».

Підприємці бачать лише одну чітку тенденцію до кінця року. Попит продовжуватиме зростати в міру здешевлення фінансування та приїзду до міста нових мешканців. Однак немає жодних ознак того, що будівництво нових об'єктів у Валенсії почне набирати обертів. «Незалежно від політичної партії, нам потрібно терміново розблокувати землю під забудову», — підсумовує Пейро. Інакше чіткого шляху виходу сектору з цього глухого кута немає.

Автор тексту: Артем Гриценко — Спеціаліст зі створення вірусного контенту. Використовує інтригуючі заголовки, короткі абзаци та динамічну подачу.