Епіцентром житлового будівництва найближчих років стане Регіон Мадрид. Це один з ключових висновків звіту «Trinity Report», підготовленого асоціацією забудовників Мадрида Asprima. У даних, представлених нещодавно на виставці нерухомості Mipim у Каннах (Франція), детально описано близько тридцяти проєктів міського розвитку, ініційованих муніципалітетами, власниками землі та девелоперами. Загальна площа цих територій дозволяє збудувати 278 000 одиниць житла.

Затвердження планів «Стратегії Південного Сходу» столиці є головним рушієм активності в короткостроковій та середньостроковій перспективі. Це стосується майбутніх районів: Valdecarros (потенціал 51 656 осель), Los Berrocales (22 285 одиниць, найбільш розвинений, де вже зводяться перші будівлі), Los Ahijones (18 724) та Los Cerros (13 691). До них додається суміжний проєкт Nueva Centralidad del Este (20 000 будинків, хоча його реалізація відбудеться значно пізніше). Ці зони відповідають найбільшим за площею планам міського розвитку, що реалізуються зараз в Іспанії.

Asprima зазначає у звіті, що в коротко- та середньостроковій перспективі будуть готові ділянки під 115 000 осель. Це дозволить поступово нарощувати будівельні потужності сектору нерухомості, який зараз зводить у регіоні близько 19 000 будинків (з 90 000, що будуються в Іспанії). Зокрема, у «Trinity Report» вказується, що до 2028 року обсяги будівництва можуть зрости до 30 000 одиниць житла на рік, що означає збільшення активності майже на 60%.

Таке зростання обсягів будівництва нового житла до 2028 року потребуватиме щорічних інвестицій у розмірі близько 10 мільярдів євро: приблизно 3 мільярди на земельні ділянки та 7 мільярдів на саме будівництво.

Незважаючи на активний розвиток територій під забудову в Мадриді, Asprima вважає, що за останні чотири роки незадоволений попит становить понад 87 000 одиниць житла. «Це, разом зі зростанням цін на будівельні матеріали та робочу силу, а також дефіцитом землі, спричинило зростання цін на житло», – наголошується у звіті. У січні 2025 року середня ціна житла в Регіоні Мадрид становила 3 851 євро за квадратний метр. Крім того, за оцінками, ще 100 000 будинків необхідні через демографічне зростання та створення нових домогосподарств у регіоні. Загалом це означає потребу у 187 000 осель при поточному виробництві близько 19 000 одиниць.

Чи є можливість у сектора збільшити цю активність? Хорхе Гінес, генеральний директор Asprima, вважає, що потенціал для зростання бізнесу існує, зокрема щодо доступності фінансування та за умови прогресу в узгодженні містобудівної документації для всіх цих проєктів. Однак він бачить проблему «у нестачі робочої сили», оскільки після краху ринку нерухомості у 2008 році зайнятість різко скоротилася, а велика кількість досвідчених робітників незабаром вийде на пенсію. «Потрібно робити ставку на регулювання імміграції для залучення робочої сили з інших країн та стимулювати молодь до роботи в секторі», – зазначає він.

Одним із рішень, нагадує Гінес, є сприяння індустріалізації житлового будівництва (виготовлення частин будівель на заводах: фасадів, ванних кімнат, кухонь або модулів). Він вважає, що робота на фабриці є більш привабливою для молоді, ніж на будмайданчику, і може сприяти залученню жінок до сектору.

У будь-якому випадку, Asprima вважає, що збільшити виробництво та реалізувати плани на 278 000 осель у рамках тридцяти проєктів буде непросто. Як часто нарікають у секторі, бюрократичні процедури та судові позови призводять до затягування термінів на роки, а іноді й на десятиліття, як це сталося з проєктами Madrid Nuevo Norte чи «Стратегією Південного Сходу».

Основні проєкти розвитку

Дані, зібрані Atlas Real Estate для Trinity, показують, що загальна площа під забудову в регіоні становить 197,5 мільйона квадратних метрів. Житло, збудоване в рамках цих проєктів, зможе вмістити 835 863 мешканців, що становить близько 12% поточного населення Регіону Мадрид.

Окрім згаданих планів «Стратегії Південного Сходу», найбільш просунутим є майбутній район Madrid Nuevo Norte, раніше відомий як Operación Chamartín. Цього четверга мерія Мадрида схвалила початок урбанізації зони Las Tablas Oeste, однієї з частин цього проєкту поруч зі станцією Чамартін. Житлове будівництво тут не таке масштабне, як на південному сході (лише 10 000 осель, оскільки значну частину займуть офісні хмарочоси), але ступінь готовності дозволяє очікувати перші будівельні крани вже у 2026 або 2027 році.

У столиці також виділяється проєкт Operación Campamento, що вже реалізується на території колишніх казарм Міністерства оборони. Тут державна компанія Sepes відіграватиме ключову роль, а 60% житла буде соціальним. Також незабаром має розпочатися проєкт La Solana de Valdebebas на півночі міста, хоча тут очікуються високі ціни за квадратний метр.

Інші муніципалітети також просувають значні проєкти, хоча не всі з них подолали судові перешкоди. Наприклад, Алькоркон розвиває Ensanche Norte та Retamar de la Huerta, який минулого тижня отримав схвалення плану інфраструктури, що розблоковує його старт. Також на південному заході, хоча й далі від столиці, планується звести Nuevo Brunete (до 17 500 будинків). На півдні, в Мостолесі, план забудови території колишньої фабрики Moinsa (власник El Corte Inglés), де передбачено понад 1 000 будинків, наразі оскаржується в суді.

В Алькобендасі також очікують на судові рішення. Зокрема, Верховний Суд має винести рішення щодо апеляцій стосовно їхнього великого муніципального проєкту Valgrande, де заплановано будівництво 8 600 осель.

У заможних муніципалітетах регіону також є значні плани. У Посуело-де-Аларкон просуваються проєкти Montegancedo (1 000 осель) та ARPO (5 500). У Махадаонді додадуться 3 600 будинків у зоні Arco del Poniente, а у Вільявісіоса-де-Одон реалізується проєкт Monte de la Villa на 2 700 осель.