Декількома словами
Власники житла на околицях міст отримують більшу прибутковість від оренди, ніж у центрі, згідно з новими даними. Дослідження пояснює причини цієї тенденції та розглядає перспективи ринку.
Власники житла, які здають квартири в оренду на околицях міст, отримують вищу прибутковість порівняно з тими, хто володіє нерухомістю в центрі. Про це свідчать дані Податкового агентства, опубліковані цього тижня.
Оренда житла продовжує залишатися одним з найпривабливіших напрямків для інвестицій в умовах фінансової нестабільності. Ринок оренди зміцнив свої позиції як надійний актив як для великих фондів і компаній, так і для дрібних власників, завдяки стійкому попиту, обмеженій пропозиції та привабливій прибутковості. Інтерес до розуміння не тільки того, скільки можна заробити на оренді, але й де саме, зростає. Останні дані Податкового агентства показують розбіжність між центром та околицями великих міст, де прибутковість власників не завжди відповідає престижу району.
Агентство опублікувало дані за 2023 рік. Цього року у звіті вперше представлені такі змінні, як середня вартість оренди квадратного метра в кожному поштовому індексі великих міст, кількість днів фактичної оренди на рік та валова прибутковість від оренди. Один із висновків полягає в тому, що валова прибутковість значно вища в периферійних районах, ніж у центрі.
Різниця в прибутковості в основному пояснюється співвідношенням між ціною придбання житла та доходом від нього. За словами експертів, в центральних районах ціни на купівлю традиційно вищі, що значно знижує прибутковість, незважаючи на вищу орендну плату. Навпаки, на околицях «початкова вартість придбання житла була більш доступною, і, хоча орендна плата нижча, співвідношення між обома факторами створює вищу норму прибутку». Фахівці з нерухомості вже давно вказують на цю реальність, і тепер Податкове агентство підтверджує це.
У таких містах, як Мадрид, ця тенденція видна чітко. Згідно з даними Податкового агентства, найвища прибутковість, 8% та 7,8%, була зареєстрована в районах Ентревіас та Павонес (обидва в районі Пуенте-де-Вальєкас), двох скромних районах столиці. Також були відмічені високі показники прибутковості в кількох районах Вільяверде, Карабанчель та Усера. Навпаки, у більш заможних районах столиці, таких як Centro, Goya, Justicia, Recoletos або Almagro, прибуток становив менше 4%.
Валова прибутковість, що розраховується Податковим агентством, виходить шляхом ділення середнього річного доходу від оренди на кадастрову вартість нерухомості. Це приблизна оцінка прибутковості, яка не враховує витрати або податки і використовується для порівняння географічних районів однорідним чином. Вона стосується тільки будинків, що здаються в оренду фізичними особами (компанії-власники будинків не платять IRPF), і виключає Країну Басків та Наварру, які мають власні податкові системи.
Незважаючи на те, що прибутковість сьогодні вища на околицях, ця різниця не є статичною. Експерти відзначають, що в районах за межами центрального кільця, наприклад, у Мадриді за межами M-30, орендна плата стабільно зростала в останні роки, «але у неї ще є потенціал для зростання». Як приклад наводиться випадок Вільяверде, де прибутковість подвоїлася, в той час як інші центральні райони, такі як Ретіро, показали невелике зниження. Логіка проста: «Ціни на оренду в центрі, здається, досягли стелі, оскільки орендна плата, яку може заплатити орендар, має межу, в той час як райони, історично дешевші, все ще перебувають у стадії розширення і мають потенціал для зростання».
Подібна картина спостерігається і в Барселоні. Центр міста і, зокрема, всі райони, що складають L’Eixample, показують прибутковість нижче 3,5%. Найвищі показники спостерігаються на околицях, в таких районах, як Валлбона, Сьютат Мерідіана або Торре-Баро (6,8%). У Валенсії, Севільї, Малазі та Сарагосі тенденція повторюється. «Ціна придбання житла дешевша на околицях, але через перегрів ринку оренди власники житла також забезпечують прибутковість», - зазначає архітектор-урбаніст Мадридського політехнічного університету. «Тому, поки дозволяють зарплати, якщо тільки не буде політичного регулювання, яке покладе край надмірному зростанню, тенденція збережеться», - додає він.
Інші експерти, такі як економіст Ігнасіо Есквіага, аналізують розбіжності між районами з певною обережністю. Розбіжності у валовій прибутковості між центральними та периферійними районами, пояснює він, можуть виявитися вже, ніж показують агреговані дані, особливо якщо враховувати нюанси розрахунків. Коефіцієнт прибутковості — зазвичай вимірюваний як відношення між річним доходом та вартістю нерухомості — залежить від двох змінних, які не завжди точно відображають реальність: доходу від оренди та ціни придбання житла.
З одного боку, заявлений річний дохід може не відповідати фактичному використанню нерухомості, чи то через те, що вона пустувала протягом частини року або, наприклад, через періоди відсутності орендарів між контрактами. З іншого боку, вартість житла, яка використовується як знаменник, зазвичай розраховується на основі ринкових оцінок або стандартних оцінок і не обов’язково відображає реальну ціну, сплачену власником на момент купівлі. Це може призвести до спотворень коефіцієнта прибутковості, який може бути вищим, ніж показують статистичні дані, особливо в таких умовах, як нинішні, коли багато будинків були придбані багато років тому за цінами, набагато нижчими від поточних.
Дані Податкового агентства виходять за рамки великих міст і показують динаміку, що оточує великі міста, як у випадку з Толедо, Авілою, Гвадалахарою або Леридою. У них орендна плата значно зросла за останні роки, що було викликано переміщенням домогосподарств, витіснених з великих столиць, в той час як ціни купівлі-продажу ще не пішли за тим же темпом зростання.
Ця ситуація, зазначає експерт, передбачає, що валова прибутковість від оренди в даний момент висока, оскільки орендна плата випереджає зростання ціни придбання. Однак ця уявна перевага для власників може бути тимчасовою. По мірі того, як ринок нерухомості буде коригуватися, а ціни на житло зростатимуть, прибутковість буде прагнути до вирівнювання.
