Підвищення податку на передачу майна в Каталонії

Підвищення податку на передачу майна в Каталонії, з 10% до 20% від вартості нерухомості для великих власників, може паралізувати операції та, як наслідок, стримати приплив та відтік інвесторів. Першою жертвою може стати німецький фонд Patrizia, який з жовтня минулого року намагається перепродати близько 540 квартир в оренду в районі Барселони за 150 мільйонів євро.

26 березня в Офіційному віснику Женералітету Каталонії було опубліковано декрет-закон, який передбачає це підвищення ITP та AJD (Документовані юридичні акти). Цей податок на передачу майна діятиме з 27 червня та стосуватиметься так званих великих власників: тих, хто має більше десяти житлових будинків або п'ять у напружених зонах автономної спільноти. Крім того, скасовується знижка 70% на ITP для компаній нерухомості. Уряд Каталонії також підвищує AJD з 2,5% до 3,5%. Це збільшення ITP ставить під загрозу операції та ще більше відлякає великих інвесторів житла в Каталонії, заявляють джерела з ринку нерухомості.

Проблема, яку бачать ці експерти, полягає в тому, що ця автономна спільнота, як і в інших регіонах з великими містами, потребує більшої пропозиції будинків в оренду, які, в принципі, мають бути побудовані з приватного капіталу через великий обсяг необхідних інвестицій, але якщо будуть встановлені обмеження на майбутні передачі, приватний сектор не буде зацікавлений у створенні парку оренди.

Зазвичай забудовник, який будує житло для оренди, не є тим самим, хто потім залишає нерухомість у довгостроковій власності, оскільки останній зазвичай є основним або консервативним капіталом (з низькими вимогами до прибутковості). Але перед податковими бар'єрами в Каталонії експерти вказують, що капітал – який зазвичай міжнародний – піде в інші географічні регіони. Випадок з Patrizia ілюструє те, що може статися в Каталонії.

Німецька керуюча компанія купила в 2022 році портфель з 1500 квартир у забудовника BeCorp, будинків з орендною діяльністю та інших у стадії будівництва, за 600 мільйонів євро. Зараз вона продає згадані 540 одиниць, зведених між 2020 і 2023 роками, з яких має намір отримати 150 мільйонів і які розташовані в таких населених пунктах, як Бадалона, Абрера та Сант Жуст Десверн. Для здійснення цього процесу німецька фірма залучила консультанта JLL.

Що може статися зараз, вказують опитані джерела, так це те, що Patrizia отримає знижені ставки або, якщо не знайдеться покупця, який візьме на себе цю фіскальну зміну (яка вплине на наступні передачі), врешті-решт німецький фонд може виставити житло на продаж по одному, через високий попит на купівлю серед приватних осіб, що призведе до скорочення парку оренди.

Це саме рішення, про транзакції по одному, було прийнято іншими великими фондами в Каталонії після набрання чинності верхньої межі оренди, як-от Blackstone, через socimi (компанія, що котирується на фондовому ринку) Testa; Cerberus, через свою компанію Macc Residencial, та socimi Vivenio, що належить фондам APG та Aware та управляється Renta Corporación, як опублікувала Cinco Días у січні.

Так сталося, що Patrizia виставила на продаж, саме, портфель житла, розташованого в Каталонії, відразу після того, як було схвалено обмеження ціни на оренду. Ці будівлі повністю здаються в оренду орендарям через високий попит на житло в Барселоні, як і в інших великих містах і столичних регіонах. Декрет Женералітету, який має бути ратифікований в парламенті, встановлює деякі звільнення та бонуси.

• для соціальних забудовників;
• якщо нерухомість призначена для офісу великого власника;
• для житлових кооперативів;
• або перетворення офісних будівель на офіційне житло, серед іншого.

Patrizia є одним з найбільших європейських фондів нерухомості з інвестиціями в багатьох секторах. В Іспанії вони увійшли в такі сегменти, як житло в оренду, логістика або студентські гуртожитки, серед інших. Від цієї фірми утрималися від коментарів щодо поточної операції.

Серед найбільших власників оренди в Каталонії — Caixabank (з 5064 одиницями); Blackstone (2493 житла, якщо врахувати інші її компанії, такі як Aliseda/Anticipa), Azora та CBRE Investment Management через Nestar (1046); Cerberus (980) та Santander (575), згідно з даними, зібраними Civio минулого року. Vivenio не уточнює, скільки житла вона має в цій автономній спільноті, хоча, коли вона вийшла на біржу в 2018 році, у неї було 598 одиниць.