Верховний суд Іспанії підтримав розірвання договору оренди та, відповідно, виселення орендарів, які протягом двох років відмовлялися сплачувати податок на нерухомість (IBI) та муніципальний збір за вивезення сміття. Вищий суд підкреслив, що не потрібно, щоб у контракті була вказана річна сума, яку орендарі повинні сплачувати за цими податками, згідно із Законом про міську оренду (LAU).

Це рішення, прийняте постановою від 17 листопада, з якою ознайомилися журналісти, вирішує спірне питання, щодо якого в різних провінційних судах існували розбіжності. Юридичні дебати зосереджувалися на тому, чи підлягають ці податки індивідуалізації і, отже, чи необхідно їх вказувати в пункті договору, що зобов'язує орендаря до оплати.

Конкретний спір, який послужив основою для роз'яснення питання Верховним судом, датується 2023 роком, коли компанія-власник подала позов про виселення своїх орендарів після того, як вони відмовилися сплатити загалом 1 006,72 євро, що відповідає IBI та зборам, несплаченим у 2022 та 2023 роках (по 503,36 євро за кожен рік).

У відповідному контракті вказувалося, що в ціну оренди не включені витрати на комунальні послуги, «такі як вода, електрика, телефон, а також ті, що підлягають індивідуалізації, які в будь-якому випадку будуть за рахунок та за кошт орендаря». І прямо додавалося: «витрати на податок на нерухомість, співтовариство власників та інші будуть за рахунок орендарів». Орендарі сплатили ці податки у 2021 році, але наступного року відмовилися це робити, вважаючи, що пункт, що зобов'язує їх до цієї оплати, недійсний, оскільки в контракті не була вказана сума.

Спочатку суд Ібіци відхилив позов про виселення і став на сторону орендарів, заявивши, що в договорі оренди повинна бути вказана сума податків, як це встановлено статтею 20.1 LAU, яка дозволяє домовлятися про витрати, що не підлягають індивідуалізації. На його думку, IBI та муніципальний збір за вивезення сміття підпадають під цей тип витрат. Рішення було скасовано майже через рік Апеляційним судом Пальма-де-Майорки, який визнав, що ці податки є «індивідуалізованими витратами для даної квартири» і, отже, не підпадаючи під «автономію договору», передбачену зазначеною статтею, «не потребують жодного подальшого визначення». І додав, що орендарі були зобов'язані до їх оплати, оскільки це було встановлено в контракті.

Зрештою, Верховний суд визнав правильним підхід Апеляційного суду Пальма-де-Майорки, який є мажоритарним. Вищий суд пояснює, що коли йдеться про податки, які індивідуалізовані для кожної з квартир, такі як IBI, не може бути підстав вважати, що застосовується положення про індивідуалізацію, до якого відноситься нормативний акт, що регулює оренду. Отже, немає необхідності визначати річну суму, як це передбачено законом для індивідуалізованих витрат. Таким чином, суд схвалив виселення за несплату податків, які вимагалися компанією-власником нерухомості.