Поширена думка, що зростання цін на житло в Іспанії пояснюється виключно браком пропозиції та демографічним зростанням, спростовується нещодавнім аналізом. Хоча з 2021 по 2025 рік населення Іспанії зросло приблизно на два мільйони людей, а щороку створюється понад 200 000 нових домогосподарств, темпи нового житлового будівництва значно відстають.

Проте, за даними Банку Іспанії, ціни почали зростати десятиліття тому, задовго до недавнього сплеску демографічного зростання. Дослідження порівнювало динаміку населення та цін (як купівлі, так і оренди) у муніципалітетах з населенням понад 50 000 осіб у період з 2014 по 2022 рік.

Дивно, але в багатьох муніципалітетах, де спостерігалося зменшення населення, ціни на житло все одно значно зросли. У деяких випадках ціни подвоїлися, незважаючи на скорочення кількості мешканців. Ситуація з орендою ще більш показова: ціни зросли практично в усіх муніципалітетах, навіть у тих, де спостерігається демографічний спад, зі збільшенням на 18-27% у районах з найбільшим зниженням чисельності населення.

Це відбувається тому, що подорожчання житла пояснюється, в першу чергу, не зростанням населення, а інвестиціями та прибутковістю. Зростання нежитлового попиту – що включає туристичні апартаменти, друге житло, покупки іноземців-нерезидентів або спекулятивні інвестиції – є основним драйвером зростання цін. Ці явища можуть навіть призводити до витіснення місцевого населення, викликаючи зворотний ефект: менше мешканців, але дорожче житло.

Все це відбувалося в період кількісного розширення, з дешевими грошима, дуже низькими процентними ставками та сильним стимулюванням фінансових ринків. Цей контекст підживлював ринок нерухомості та зміцнював ідею про те, що вартість житла продовжуватиме зростати, що підштовхнуло ціни значно вище того, що виправдав би житловий попит.

Значна частина цього цінового тиску походить від інвесторів, а не від сімей, які шукають житло для проживання. Проблема не в тому, що домогосподарства конкурують за будинки. Інвестори мають більшу ліквідність і купівельну спроможність, можуть платити більше і витісняють багато домогосподарств, які шукають своє перше житло. Таким чином, сім'ї виключаються не через брак будинків, а тому, що вони не можуть конкурувати з інвестиційним капіталом.

Якщо це основні фактори подорожчання житла, то рішення полягає не в будівництві більшої кількості будівель, а в зміні правил ринку: стримуванні спекулятивного попиту та посиленні попиту на постійне житло. Перш ніж продовжувати будівництво, необхідно регулювати в цьому напрямку, обмежуючи туристичні квартири, сезонну оренду та накопичення житла, серед інших заходів. Головне завдання – впливати на основні причини подорожчання житла та зупинити спекулятивні та фінансові використання, які скорочують пропозицію та штовхають ціни вгору.