Інвестиції в історичні будівлі

Великі столиці та їхні околиці залишаються головним вибором для інвесторів і фондів, які шукають історичні будівлі. Мадрид є яскравим прикладом: минулого року в купівлю та реставрацію таких будівель було інвестовано понад 740 мільйонів євро, за даними консалтингової компанії CBRE. «Зазвичай це перелічені будівлі класичної архітектури з представницьким фасадом і порталом, які реставруються для іншого використання», — запевняє Марія Майорал, керівник відділу зміни використання в CBRE. Крім столиць, існують унікальні активи в інших місцях Іспанії.

Купівля історичної нерухомості, від палаців до садиб, як правило, невикористовуваних, стала нішею для бізнесу для інвесторів, які обирають їхню реставрацію з метою перетворити їх на житло для власного використання або перетворити їх на громадський заклад, зазвичай у готелі. Lançois Doval, портал, що спеціалізується на унікальній нерухомості, вважає, що у 2025 році цей сегмент і надалі характеризуватиметься різноманітністю міжнародних інвесторів, хоча національні інвестори збережуть свою роль після того, як очолили 75% транзакцій з унікальними активами у 2024 році.

«Реставрація історичних будівель стала однією з головних альтернатив інвестування з акцентом на збереження архітектурної спадщини з одночасним впровадженням сучасних зручностей», — визнає Нарсіс Кастейо, директор агентства нерухомості класу люкс Lucas Fox Girona та спеціаліст з управління сільською та історичною нерухомістю. Соня Лара, директор асоціації Casas Históricas y Singulares de España, додає: «Інтерес до реставрації історичних будинків полягає в їхньому збереженні, а також у пошуку джерела доходу, яке б полегшило їхнє утримання, чи то як музей, культурний простір, чи то як туристичне житло». До цієї асоціації входять 450 об’єктів нерухомості, близько третини з яких відкриті для відвідування та приносять економічний дохід.

Витрати на придбання та реставрацію історичного будинку варіюються залежно від його розташування, стану та розміру. «Іноді вони можуть бути доступнішими, ніж нові будинки, пропонуючи привабливу початкову інвестиційну базу, але, залежно від їхнього стану збереження, використання, яке буде надано, та чинних правил, витрати на їхню реставрацію можуть досягати цифр, які нелегко прийняти», — зазначає Лара.

Разом зі своєю дружиною Міріам Андрес Кано з травня 2023 року є власником ренесансного палацу (Casa de los Miranda) площею 1700 квадратних метрів у Сьюдад-Родріго (Саламанка), збудованого в 1550 році та відремонтованого в 1870 році. З жовтня 2024 року вони проводять реставраційні роботи в цьому об’єкті нерухомості, в який планують інвестувати вдвічі більше, ніж витратили на його придбання. Ремонт, насамперед, спрямований на забезпечення будинку більшим комфортом завдяки кращій енергоефективності (геотермія) та переплануванню їхнього сімейного житла на верхньому поверсі та розміщенню на нижньому поверсі ще двох квартир для оренди.

Незважаючи на інвестиції, вони визнають, що не отримували державної допомоги на збереження культурної спадщини. «Як Рада Кастилії та Леону, так і міська рада Сьюдад-Родріго були активними співробітниками, але ми не змогли подати заявку на субсидії, оскільки нерухомість зареєстрована на компанію», — зізнається Кано. Хоча, продовжує він, «наше прагнення полягає не в тому, щоб повернути інвестиції, а в тому, щоб мати змогу утримувати та насолоджуватися ними в хороших умовах». Вони отримали лише 80% допомоги на подання заяви на отримання муніципальної будівельної ліцензії та 3000 євро від Digital Kit для створення веб-сторінки, з якої пропонуватимуть послуги оренди.

Допомога

Хосе Марія Торрес, юридичний радник Casas Históricas y Singulares de España, пояснює, що лише історичні об’єкти нерухомості, які мають декларацію про культурний інтерес (BIC), звільняються від сплати податку на майно та IBI — за умови, що їхні власники подають заявку на це, а нерухомість не веде економічну діяльність—. Палац у Сьюдад-Родріго, незважаючи на повний захист, не є BIC.

«Історичні об’єкти нерухомості, які не класифіковані як BIC, отримують лише ту допомогу, яку оголошує їхня автономна громада або міська рада для всіх об’єктів нерухомості, або зниження ПДВ з 21% до 10%, коли йдеться про реставраційні роботи», — пояснює він.

Реставрація гарантує миттєве збільшення вартості нерухомості. Для Нарсіса Кастейо: «Переоцінка може варіюватися, особливо після значного збільшення вартості будівельних матеріалів в останні роки». Загалом, він вважає, що нерухомість у районах з високим попитом, таких як Баш-Емпорда в Жироні, може відчути збільшення вартості від 30% до 40%, якщо ремонт зберігає історичний характер нерухомості та водночас включає сучасні поліпшення, які роблять її привабливою для сучасних покупців.

У будь-якому випадку, «переоцінка унікальної чи історичної нерухомості обчислюється як на основі реставрації (якщо вона в руїнах або в хорошому стані), так і на основі інвестицій у її адаптацію до використання чи категорії закладеного бізнесу. Єдиного критерію не існує», — зазначає Роберт Менегре, керівник Lançois Doval.

Один з унікальних будинків, який є в портфелі цієї компанії з нерухомості, поблизу Алькоя (Аліканте), був повністю відреставрований у 2005 році, щоб перетворити його на розкішний готель. Власник, француз, придбав цю нерухомість, яка датується кінцем XVIII століття, у 2000 році за ціною 280 000 євро. На той час будинок був повністю занедбаний, і реставрація була ретельним процесом, який тривав десятиліття. Крім того, для збереження автентичності будинку ретельно відбиралися старі матеріали. Зараз будинок, перетворений на готель, продається за 4,9 мільйона євро.

«Переоцінка, можливість нового використання та чарівність цих історичних об’єктів нерухомості гарантують, що інвестиції в цей тип нерухомості залишатимуться привабливим варіантом у довгостроковій перспективі», — підсумовує Менегре.