Дешевші кредити, але водночас менш доступні через подорожчання житла

Дешевші кредити, але водночас менш доступні через подорожчання житла. Цей парадокс призводить до того, що все більше людей живуть в орендованому житлі. Незважаючи на зниження процентних ставок Європейським центральним банком (ЄЦБ), кількість іпотечних стягнень у 2024 році зменшилася третій рік поспіль. Останні дані Національного інституту статистики (INE) показують, що цей вид процедур, за допомогою яких кредитор ініціює процес отримання нерухомості у зв'язку з несплатою позичальником, скоротився на 4,3% порівняно з 2023 роком. Зокрема, було зареєстровано 8 921 випадок щодо постійного місця проживання, що є найнижчим показником з 2020 року, але в будь-якому випадку вищим за рівень, який спостерігався до пандемії.

Помірне покращення супроводжувалося більш сприятливим середовищем, результатом переходу до експансіоністської монетарної політики, яку проводив ЄЦБ, а також силою національної економіки, що дозволило сім'ям подолати рівень доходу, що був до санітарної кризи. Протягом 2024 року банківський регулятор чотири рази знижував процентні ставки, що вплинуло на фінансовий тягар домогосподарств з іпотечними кредитами, особливо з плаваючою ставкою, оскільки Euribor має тенденцію копіювати цю тенденцію. Якщо рік розпочався з цього показника на рівні 3,609%, то закінчився більш ніж на один пункт нижче; скорочення більш ніж достатнє, щоб полегшити тиск на щомісячні платежі. Іншим фактором, який, на думку експертів, стримує іпотечні стягнення, є кількість сімей, які живуть в орендованому житлі через подорожчання купівлі житла. Професор цивільного права та засновник кафедри ЮНЕСКО з житла Серхіо Нассарре вважає, що «зменшення кількості іпотечних стягнень значною мірою пояснюється труднощами, з якими стикається середній клас при отриманні іпотечних кредитів після фінансової кризи 2008 року». «До кризи було надано 1,7 мільйона іпотечних кредитів, тоді як зараз ми наближаємося до 400 000. Тому логічно, що обсяг проваджень зменшується, але потрібно було б подивитися на виселення за оренду», — пояснює він. Останні дані INE показують, що кількість домогосподарств з житлом у власності поступово зменшується, тоді як оренда зросла більш ніж на п'ять пунктів за десятиліття.

Зменшення кількості іпотечних стягнень триває вже три роки поспіль, після різкого збільшення у 2021 році — 12 166 випадків. Той рік був відзначений вимушеним закриттям судів і реєстрів (які є джерелом статистики), що було викликано пандемією у 2020 році, що призвело до накопичення випадків, які випливли наступного року. З 2022 року показник почав знижуватися, хоча тоді ще було перевищено 11 000 проваджень, а в 2023 році їх було майже 10 000.

Оглядаючись назад, обсяг проваджень, розпочатих у 2024 році, перевищує лише показники 2018, 2019 і 2020 років. Останній рік був відзначений пандемією, тоді як у попередні роки було досягнуто історичних мінімумів іпотечних стягнень, оскільки різні європейські та національні судові рішення поставили під сумнів іспанські правила. Зокрема, рішення засуджували здатність банків ініціювати стягнення з мінімальною несплатою кредиту. Це призвело до того, що багато установ призупинили провадження до з'ясування ситуації, чому сприяло набуття чинності в червні 2019 року Законом, що регулює договори про іпотечне кредитування.

Відлуння бульбашки

Дані, опубліковані цього четверга, ще раз показують, що найстаріші іпотеки залишаються найбільш проблемними. У 2024 році 14,9% стягнень припадає на кредити, видані у 2007 році, безпосередньо перед крахом ринку нерухомості. Ця тенденція вказує на те, що, хоча фінансова система стабілізувалася, наслідки бульбашки початку століття все ще впливають на тисячі сімей. У зв'язку з цим Генеральна рада офіційних колегій агентів з нерухомості Іспанії зазначає, що «показово, що на період 2005-2008 років припадає 48,9% іпотечних стягнень, ініційованих у 2024 році. Тобто виселення відбулися, логічно, в операціях з нерухомістю, укладених під час бульбашки за надмірно високими цінами або з менш суворими дослідженнями платоспроможності».

Що стосується постраждалого майна, то більшість процедур, як і раніше, припадає на житло, що було у використанні, — 90,5% від загальної кількості стягнень. Хоча вони представляють основну частину проваджень, насправді цей вид стягнень скоротився на 4% порівняно з 2023 роком, що призвело до трьох років зниження. Решта припадає на нові будинки. Незважаючи на те, що скорочення ставок вже дало перепочинок з середини 2024 року, його вплив все ще відчувається. Так вважає економіст Сантьяго Карбо, який пояснює, що цього року «повністю відчується зниження іпотечних платежів», оскільки багато кредитів з плаваючою ставкою переглянуть свої умови з більш сприятливим Euribor. «Цілком ймовірно, що в 2025 році цикл пом'якшення грошово-кредитної політики продовжить свій стабілізуючий ефект, сприяючи середовищу з більшими очікуваннями зростання та більшою фінансовою стабільністю для домогосподарств», — підсумовує професор.