Декількома словами
У статті аналізується криза доступності житла в Європі, розглядаються фактори, що впливають на ринок нерухомості, включаючи демографічні зміни та фінансові обмеження, а також наслідки для населення.
Проблеми з доступністю житла стають глобальними, впливаючи на країни по всьому світу. Експерти відзначають зростання труднощів з первинним придбанням житла, зниження доходів домогосподарств та складну ситуацію на ринку оренди. Вплив на ситуацію мають як економічні фактори, так і демографічні зміни.
Однією з ключових проблем є нездатність домогосподарств покривати витрати на житло з поточних доходів. Це явище може торкнутися як тих, хто ще не придбав житло, так і тих, хто вже володіє ним, змушуючи скорочувати витрати на інші необхідні потреби.
Дослідження показують, що на ситуацію впливають різні фактори, включаючи низькі зарплати, зміни в економіці (зростання безробіття), фінансові умови (підвищення процентних ставок) та нові регуляції. Ці фактори впливають на доступність житла, створюючи періоди як легкого, так і складного доступу до нього.
Якщо розглядати ситуацію в різних країнах, то можна виділити загальні тенденції: складнощі з придбанням першого житла (особливо для молоді та іммігрантів), зниження доходів домогосподарств та труднощі на ринку оренди, особливо у великих містах. Ці проблеми намагаються вирішити за допомогою різних заходів, але поки що без значного успіху.
Вирішення проблеми ускладнюється довгостроковими змінами, що зачіпають ринок нерухомості: демографічні та фінансові фактори. Ці фактори, що спостерігаються протягом десятиліть у європейських країнах, створюють схожі проблеми з доступністю житла.
Демографічні зміни проявляються у збільшенні населення, яке прибуває в країну з різних куточків світу, що веде до концентрації населення в містах. Можна виділити дві основні групи: ті, хто шукає роботу, і ті, хто шукає житло. Пошук роботи, як на міжнародному, так і на національному рівні, приваблює людей в міста. Зростання зайнятості в містах є важливим фактором, що сприяє концентрації населення.
В Іспанії, наприклад, внутрішня мобільність населення (переїзди між містами) зросла в три рази з 90-х років, а імміграція продовжує зростати. Це пов'язано зі створенням робочих місць з високим рівнем кваліфікації та необхідністю в кваліфікованих кадрах у великих містах, що приваблює працівників. Розвиток інфраструктури та послуг також сприяє концентрації населення.
З іншого боку, зростають масштаби житлової мобільності, хоча вона не завжди концентрується в містах. Міграція пенсіонерів, наприклад, продовжує зростати в деякі райони Іспанії, а короткострокова оренда поширена по всій країні, але має високу оборотність у великих містах.
Фінансова криза негативно вплинула на будівельний сектор. Скорочення фінансування з 2009 року та замороження попиту на житло призвели до скорочення будівництва до історичного мінімуму. Це призвело до обмеження пропозиції на ринку житла, що, в свою чергу, підвищило ціни. Крім того, зникла значна частина виробничого сектору та робочої сили, що ускладнює відновлення пропозиції.
Обмеження кредитування також вплинуло на обсяг іпотечних кредитів, що ускладнило для домогосподарств придбання житла. Єдиним виходом для багатьох залишається оренда. В результаті ринок оренди перевантажений, а орендна плата зростає, особливо у великих містах. Зростання орендної плати спостерігається в таких містах, як Мадрид, Барселона, Валенсія, Пальма-де-Майорка та Малага.
Обмеження кредитування зберігається через заходи з покриття ризиків, встановлених в Базелі III, що впливає на активи та пасиви, які фінансують операції з нерухомістю. Поки не будуть впроваджені альтернативні шляхи фінансування сектору, фінансовий бар'єр не зникне. Без фінансування забудовники не можуть починати нові проекти, якщо тільки вони не використовують власні ресурси. Це складно в секторі, що характеризується середніми та малими підприємствами з низькою капіталізацією.
Палома Тальтавуль де ла Пас – професор прикладної економіки Університету Аліканте.
