Декількома словами
Ринок житла пропонує квартири за зниженими цінами, але часто вони пов'язані з юридичними складнощами. У статті розглядаються різні типи квартир з обтяженнями, ризики та поради експертів для покупців.
На тлі зростання цін на житло, ринок переповнений квартирами з різними обтяженнями, які пропонуються за привабливими цінами. Однак, за уявними вигодами криються юридичні складнощі та ризики, про які важливо знати потенційним покупцям.
Квартира з чотирма спальнями в районі Мораталаз, Мадрид, пропонується за 210 000 євро. Оголошення закликає не втрачати "чудову нагоду", але фотографії показують лише фасад будівлі. Виявляється, оглянути, оцінити або взяти іпотеку на цю квартиру неможливо – купити її можна лише за готівку, а покупець бере на себе всі ризики.
Таких об'єктів, особливо у великих містах, сотні. Це не тільки квартири з жильцями, але й варіанти з боргами, виставлені на аукціон, або з правом довічного проживання (nuda propiedad). Ці варіанти, які раніше вважалися маргінальними, зараз займають значну частку на ринку доступного житла.
За даними Idealista, у січні було введено нові фільтри для пошуку: nuda propiedad, оренда, з орендарями, незаконно зайняті та доступні (без обмежень). У березні було підраховано, що 2,6% від загальної кількості – це квартири, які не можна використовувати негайно. У Барселоні налічується 315 таких оголошень, у Мадриді – 335.
Fotocasa також зафіксувала зростання: у 2021 році вони почали набирати популярність, а у 2022 році, зі зростанням цін, їхня частка досягла 21%. Сьогодні "35% квартир вартістю менше 200 000 євро мають обмеження і вже закріпилися як один із способів потрапити до нижнього сегменту ринку", – зазначають у порталі. У Мадриді ця цифра становить 37%, у Барселоні – 34% (де ціни нижчі, і більше квартир вартістю близько 50 000 євро).
У Національній федерації ріелторських асоціацій (FAI) підтверджують зростання таких пропозицій. "Кілька років тому це була одна квартира з 20, а зараз може бути одна з п'яти в районі. Перша третина запропонованих об'єктів – це складні активи", – говорить президент Хосе Марія Альфаро. Експерт нагадує, що закон про житло 2023 року зобов'язує продавця інформувати про статус нерухомості в оголошенні.
Покупці – це інвестори, які прагнуть до довгострокового приросту капіталу, або компанії, які купують активи з агресивними знижками. Юристи радять аналізувати кожен параметр угоди, щоб заощадити час, гроші та нерви.
Найскладніша та ризикована операція – купівля зайнятої квартири, хоча вона й передбачає найбільші знижки (від 40% до 60%). "Необхідно розпочинати процедуру виселення або прийняти на себе зобов'язання попереднього власника. Існує ризик виявлення серйозних збитків, а також неплатоспроможності мешканця", – говорить Монсеррат Асебес, юрист Vilches Abogados. Інший варіант – домовитися та виплатити мешканцям компенсацію. Ціни також зросли. "Менше ніж за 15 000-40 000 євро вони не з'їдуть", – вказує Луїс Мігель Фернандес, керуючий партнер Aestimatio Abogados. Один з його клієнтів купив квартиру в районі Ель-Пілар (Мадрид) зі знижкою 40% за 125 000 євро. "Після цього я подав позов про повернення володіння, і через шість місяців ми отримали квартиру, хоча вона була зруйнована". Адвокат Марі Лус Родрігес з Legálitas попереджає: "Банки зазвичай не надають фінансування для придбання такої нерухомості".
NUDA PROPIEDAD – придбання права власності на нерухомість без права користування. "Остаточне володіння буде залежати від такої невизначеності, як смерть користувача, тому це довгострокова інвестиція", – пояснюють у юридичній фірмі KLJ. Чим старший користувач, тим дешевша квартира. Агентство нерухомості Eduardo Molet продає nuda propiedad квартири на Пасео-де-ла-Флоріда (Мадрид) за 239 500 євро. Нинішнім власникам 67 та 70 років.
Купівля житла з обтяженнями досить поширена, але важливо провести ретельне дослідження їхнього розміру, щоб оцінити рентабельність операції. Монсеррат Асебес радить виявляти їх (іпотеки, арешти) до покупки, запросивши актуальну виписку. Також необхідно запросити довідку про заборгованість перед товариством власників та перевірити відсутність заборгованості перед муніципалітетом (IBI або податки на вивіз сміття) або постачальниками комунальних послуг. Покупець несе відповідальність за борги поточного року та трьох попередніх років.
Придбання нерухомості на аукціоні або шляхом відступлення права викупу (переможець аукціону відступає свої права третій особі за певну плату) – ще одна проблемна категорія. "Знижки можуть становити 30% або 40%, хоча, можливо, вам доведеться чекати п'ять або шість років, щоб вступити у володіння", – говорить Луїс Мігель Фернандес. У Legálitas дають поради: "Перш ніж робити ставку на квартиру, яка виставляється на аукціон, необхідно уважно вивчити документацію та обтяження. Крім того, необхідно перевірити, чи виставляється на аукціон 100% права власності або лише відсоток, наприклад, 30%", – пояснює Марі Лус Родрігес. Юрист також радить перевірити, чи зайнята квартира і, можливо, чи потрібен ремонт, що слід враховувати при подачі заявки на участь в аукціоні. "Купівля відбувається наосліп, не знаючи стану збереження", – коментує адвокат Vilches, який також рекомендує юридичну консультацію.
Менш проблематична купівля зданої в оренду квартири, і, по суті, якщо продавець може підтвердити платоспроможність орендаря, великих знижок не буде. "Не більше 5% або 10%", – говорить Альфаро. А в деяких випадках – взагалі ніякої. За словами керуючого партнера Aestimatio, "покупець шукає негайну рентабельність не менше 3% або 4% річних". У KLJ пояснюють застереження: "Важливо перевірити договір, укладений з орендарями; особливо, якщо у них є право переважної купівлі та викупу, термін дії договору, орендна плата, своєчасність платежів та платоспроможність орендарів, оскільки новий власник стає на місце колишнього орендодавця". Якщо орендар не зобов'язаний дозволяти огляди і немає добрих стосунків з орендодавцем, він може відмовитися відчиняти двері. "Не можна буде отримати доступ для оцінки, і банки неохоче надають фінансування", – розповідає Родрігес.
Інша справа – придбання будинку з довгостроковим договором оренди. Тут все ускладнюється, бо орендар довічно платить мінімальну орендну плату (200 або 300 євро на місяць). "Деякі заплатили компенсацію у розмірі 500 000 євро орендарю, щоб він покинув квартиру", – розповідає Фернандес.
