Не секрет, що житла в оренду мало, і це призвело до найгіршого сценарію: непідйомних цін та кризи доступу до житла епічних масштабів. І хоча, за даними INE, в Іспанії налічується понад три мільйони порожніх помешкань, багато з них не можуть розвантажити ринок, оскільки знаходяться в районах із низьким попитом.

До цього додається, як стверджують компанії сектору, що деякі власники вирішили закрити свої будинки наглухо через атмосферу невпевненості, створену останнім часом, тобто через страх, що орендар перестане платити, хоча даних щодо цього немає.

З будь-якої причини, закриття житла не є безкоштовним. З одного боку, власник втрачає дохід від оренди. Враховуючи, що середня ціна в Іспанії становить 1083 € на місяць, він втрачає 12 998 € брутто на рік, розраховує Fotocasa, хоча потрібно відняти витрати, пов'язані з будь-яким орендованим житлом (податки, комунальні платежі, страхування...). Якщо йдеться про тимчасову оренду, ціни на 15-20% вищі, отже, він втрачає ще 2500 € брутто на рік.

З іншого боку, власник повинен нести низку витрат: обслуговування, внески в об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) та сплату податку на нерухоме майно (IBI), серед іншого.

Розрахунок вартості утримання порожнього будинку неоднаковий для всіх власників, оскільки залежить від типу житла, його розташування та послуг. Згідно з дослідженням, проведеним брокерською компанією Arrenta, вартість утримання будинку з кадастровою вартістю 100 000 € у великих містах коливається від 3 100 до 5 060 € на рік. Лише сплата внесків ОСББ, IBI, базового страхування житла та комунальних послуг, навіть мінімальних, становить 2 720 € на рік, згідно з аналізом Alquiler Seguro. Але, «враховуючи, що в багатьох ОСББ бувають додаткові внески (derramas), витрати можуть легко перевищити 3 000 € на рік», — зазначає агентство.

Розглянемо детальніше. До списку витрат входять внески ОСББ, які потрібно продовжувати сплачувати, щоб не стати боржником. «Вони залежать від послуг та інфраструктури, якими володіє ОСББ, коефіцієнта власності, а також, можливо, від віку та стану цих об'єктів, що може збільшити фіксовані витрати на житло через затвердження додаткових внесків», — повідомляє Колегія адміністраторів нерухомості Мадрида. За їхніми розрахунками, у будівлі без ліфта в столиці довелося б платити 60 € на місяць. «У Мадриді середня місячна плата становить 105 €, що приблизно відповідає іншим великим столицям, таким як Барселона, Севілья чи Малага», — зазначають в Arrenta.

Інша стаття витрат — комунальні послуги. Якщо ви хочете зберегти послугу електропостачання, доведеться платити фіксовану місячну плату від 20 до 50 €. Крім того, «збереження водопостачання також важливе для уникнення майбутніх проблем із сантехнікою. Фіксована місячна плата зазвичай коливається від 10 до 30 €, подібна сума потрібна і для збереження газопостачання», — оцінюють у брокерській компанії, що спеціалізується на оренді.

Страхування житла в Іспанії не є обов'язковим, але рекомендується. «Навіть якщо житло не заселене, завжди можуть виникнути пошкодження як всередині помешкання, так і у сусідів. Якщо воно не застраховане, ці інциденти можуть призвести до значного рахунку, який власнику доведеться оплачувати самостійно», — зазначають у Línea Directa Aseguradora. Ця компанія робить оцінку: «Для квартири площею близько 70 квадратних метрів у Мадриді, яка не заселена, залежно від застрахованої нерухомості та майна, середня премія поліса становитиме від 155 до 175 €». Існують й інші види страхування для таких будинків, також добровільні, як страхування від незаконного захоплення, вартістю 10 € на рік, якщо воно прив'язане до поліса страхування житла. Власник може захотіти встановити сигналізацію для запобігання крадіжкам. Місячна вартість становить від 30 до 40 €.

Є ще один важливий аспект — обслуговування. «Порожнє житло з часом псується, і це також впливає на його вартість», — стверджує Ферран Фонт, речник та директор досліджень порталу нерухомості Pisos.com. Він має на увазі знос підлоги, вікон, жалюзі та дверей, крани, що протікають, вологість або появу шкідників. Фонт наводить цифри: ремонт після закриття будинку на кілька років може коштувати від 500 до 1 000 €, а якщо період подовжується до трьох-п'яти років — від 2 500 до 3 000 €. «Вартість цих робіт залежатиме від початкового стану житла, але може становити щонайменше 2 000 €, якщо житло було закрите кілька років. Якщо воно було закрите понад п'ять років, воно практично потребує принаймні часткового ремонту», — зазначають в Alquiler Seguro. «Якщо за житлом не доглядали 10 років, воно може втратити від 10% до 20% своєї вартості», — підсумовує Фонт.

У розділі податків найбільша сума припадає на IBI (Податок на нерухоме майно), вартість якого залежить від кадастрової вартості житла та податкової ставки, що застосовується кожним муніципалітетом. Конкретної суми немає, хоча зазвичай платять від 400 до 1 100 € за кожні 100 000 € кадастрової вартості, розраховують в Arrenta.

Додаткові збори до IBI

Крім того, закон про житло 2023 року, який вніс зміни до закону про місцеві фінанси щодо IBI, встановив можливість для муніципалітетів вимагати додаткові збори з власників порожніх будинків без поважних причин з метою стимулювання їх виведення на ринок оренди. «Додаткові збори становлять 50% для тих, хто стоїть порожнім два роки або більше, і власник має чотири або більше будинків; збір до 100%, коли період незайнятості перевищує три роки, і 150%, якщо власник має два незаселених об'єкти в одному муніципалітеті», — стверджує Карлос Крузадо, президент Техніків Казначейства (Gestha). Також, нагадує Крузадо, у Валенсійській спільноті та Каталонії існують власні податки для фізичних осіб, які є великими власниками нерухомості.

Щодо оподаткування в ПДФО (IRPF), воно становить 1,1% від кадастрової вартості. Якщо вона не переглянута — 2%. За потреби також потрібно сплачувати податок на майно, який оподатковує вартість активів фізичних осіб понад 700 000 €.

Більше податків, як-от податок на сміття. Адміністратори нерухомості Мадрида обрали квартиру площею 50 квадратних метрів на вулиці Рейєс, біля Пласа-де-Еспанья. Її власник платить 400 € на рік IBI та 80 € за сміття. Якщо проводилися будівельні роботи, потрібно сплатити ICIO (податок на будівництво, установки та роботи) та можливі спеціальні внески (якщо муніципалітет проводить значні роботи в районі...), — розповідає Крузадо.