Мадрид стає епіцентром готелів класу люкс

Мар де Мігель, виконавча віце-президентка Готельної бізнес-асоціації Мадрида (AEHM), на фотографії, наданій патронатом. Мадрид став епіцентром готелів класу люкс в Іспанії. Від незначної присутності п'ятизіркових активів до пандемії він перетворився на портфель із 40 діючих об'єктів нерухомості з приходом таких великих брендів, як Four Seasons, Edition (Marriott), Thompson (Hyatt) або Rosewood, і з фараонівськими реформами Ritz (Mandarin) та Palace (Archer). До них додадуться ще 14 підписаних або споруджуваних проектів (Nobu, Zel, Kimpton, Nomade або Metrópolis, серед інших), що в сумі становить 54 готелі найвищої категорії.

«Якщо всі відкриття відбудуться, через два роки ми обійдемо Барселону за кількістю активів, але не за кількістю номерів, оскільки всі майбутні проекти – це невеликі готелі», – підкреслює Мар де Мігель, виконавча віце-президентка Готельної бізнес-асоціації Мадрида (AEHM), в інтерв'ю Cinco Días. Цей «сорпассо» став результатом експоненціального зростання інвестицій у Мадриді та, з іншого боку, готельної мораторії в Барселоні, що діє з 2015 року, яка унеможливила нові будівельні проекти та обмежила зростання реконструкцією готелів або зміною призначення. «Незважаючи на це експоненціальне зростання в Мадриді, все ще є можливості для збільшення частки п'ятизіркових активів. Їх лише 40 із загальної кількості 500, ледь 8%».

Де Мігель дуже позитивно оцінює зростання тарифів, яке переживає Мадрид (середня ціна готельного номера становила 170,8 євро в 2024 році, на 19% більше, ніж у 2023 році, і четверта найдорожча в Іспанії), і виправдовує це перепозиціонуванням активів у бік розкоші та сильним зростанням витрат з моменту початку війни в Україні, зосереджених на цінах на енергоносії, підвищенні заробітної плати та подорожчанні напоїв і продуктів харчування. Однак керівниця особливо стурбована стагнацією середньої тривалості перебування, яка ледь досягає двох днів.

«Це одне з питань, яке нас хвилює. Ми вважаємо, що необхідно збільшити середню тривалість перебування в такому багатому на пропозиції місті, як Мадрид. Важливо працювати над враженнями від місця призначення та покращувати безпеку, мобільність та чистоту як основу. Але також необхідно створювати продукти та враження та добре їх комунікувати. Ми бачимо, що в інших муніципалітетах автономії роблять все по-іншому, і це призвело до того, що середня тривалість перебування зросла до шести днів», – підкреслює виконавча віце-президентка патронату, яка не пов'язує цю стагнацію кількості ночівель із підвищенням цін. «В інших подібних напрямках цього не відбувається».

Колишній Iberostar Las Letras на Gran Vía в Мадриді, в розпалі ремонту, щоб стати майбутнім п'ятизірковим готелем Nomade

Пабло Монхе

Де Мігель повністю погоджується з Планом Reside, схваленим міською радою Мадрида, який передбачає введення в дію протягом наступного літа для ліквідації всього туристичного житла, яке працює в Мадриді без ліцензії, і того, що використовується спільно з житловими будинками в центрі Мадрида. «З необмеженим зростанням туристичного житла такі напрямки, як Мадрид, мали пропускну спроможність туристів, яка не була адекватною, і врешті-решт наситилися. Ми не хочемо, щоб це сталося в Мадриді. Повинні бути мінімальні правила або настанови, інакше модель буде зруйнована. Лише коли усвідомлюєш потік мандрівників, який можеш поглинути, можеш керувати ним належним чином. Це добре, тому що врешті-решт ти усвідомлюєш, що може поглинути твій напрямок, і тоді керуєш цим добре».

На відміну від загального оптимізму компаній щодо гарного тону внутрішнього та міжнародного попиту, вона вважає, що все ще потрібно докласти зусиль для підвищення залучення мандрівників з далекомагістральних ринків, таких як Америка, Азія чи Близький Схід. «Латиноамериканські емітенти є фундаментальними через двозначне зростання в Мексиці та прогрес в інших країнах, таких як Колумбія чи Аргентина». І вона прогнозує хороший рік, але не такий хороший, як передбачалося.

«Є певні двигуни, які, як ми думали, активізуються цього року, які все ще трохи сповільнилися, як-от вся частина заходів, конгресів та заохочень. У Мадриді потрібен великий конгрес-центр, який би міг вмістити від 5000 до 10 000 людей», – підкреслює Де Мігель щодо розквіту Fira de Barcelona, особливо в першому кварталі року, для проведення великих заходів, таких як World Mobile Congress або значної частини медичних конгресів у всьому світі. Віце-президентка AEHM також вказує на скасування великих заходів на стадіоні Сантьяго Бернабеу через скарги сусідів як на один із тих двигунів, які поки що заклинило, тимчасово.

Останнє опитування інвестиційних настроїв, проведене консалтинговою компанією з нерухомості CBRE на основі опитування 110 інвесторів, серед власників та операторів готелів, венчурного капіталу, інституційних інвесторів, приватних інвесторів та фондів нерухомості, другий рік поспіль поставило Мадрид на друге місце за привабливістю в Європі, поступаючись лише Лондону та закріплюючи «сорпассо» над Парижем. У цьому рейтингу Барселона також піднялася на одну позицію з шостого на п'яте місце, хоча найбільшою новиною стало раптове вторгнення Лісабона, який у 2024 році не входив до топ-10 і піднявся на четверту позицію. «Іспанія та Португалія продемонстрували хороші фундаментальні показники ринку, завдяки туристичним даним зі стійким та сталим зростанням, роблячи ставку на якісний туризм, який розвивається в бік набагато більш досвідченої пропозиції та пропозиції, адаптованої до туриста», – зазначив Хорхе Руїс, директор готелів в Iberia від CBRE.