Триває другий етап процесу продажу Livensa

Триває другий етап процесу продажу Livensa, іспанської мережі студентських резиденцій канадського гіганта Brookfield. Цей фонд з Торонто отримав початкові пропозиції на першому етапі, які сягнули близько 1,2 мільярда євро, повідомляють різні джерела на ринку нерухомості. Очікується, що найближчими тижнями настане час обов'язкових пропозицій, коли в принципі залишиться один або два фінальних кандидати.

Зацікавлені сторони, які зробили найвищі пропозиції, включають Axa; канадський фонд CPPIB; гігант приватного капіталу KKR; фонд нерухомості Greystar і оператор Global Student Accomodation, в даному випадку торгуючись з ресурсами JP Morgan, зазначають джерела в секторі нерухомості. Тим не менш, деякі інші зацікавлені сторони, з якими консультувалися, не виключають себе з процесу та вказують, що можуть покращити свою економічну пропозицію.

Ринок очікував продажу цієї платформи резиденцій, найбільшої за обсягом за останні роки, з минулого року, як повідомлялося раніше. Brookfield найняв Eastdeal і Morgan Stanley для консультування в процесі продажу, який, ймовірно, завершиться до серпня з метою досягнення передачі, що становить близько 1,3 мільярда. Керівник з Торонто, який має Альберто Ніна як відповідального за нерухомість, розпочав свої інвестиції в цю діяльність в Іспанії в 2018 році зі створенням компанії Livensa Living. Звичайний термін виходу з інвестицій для цього типу фондів зазвичай становить сім років.

Livensa має 22 студентські резиденції та кілька проєктів, що охоплюють портфель у 9000 місць, з яких майже 8200 вже працювали минулого року. Очікується, що до 2025 року в Барселоні буде додано ще 538 ліжок. Фірма має 10 будівельних проєктів у своєму безпосередньому портфелі. Її пропозиція також включає Livensa Studios, бренд того, що відомо як flex-living - орендні будівлі з терміном оренди до 12 місяців з різними спільними послугами, які також використовуються студентами. Brookfield не відповів на запит про інформацію про продаж.

Бренд Brookfield є третім за величиною в Іспанії в секторі студентських резиденцій після RESA (належить нідерландському фонду PGGM) і MiCampus, фонду Stoneshield (під управлінням Хуана Пепи та Феліпе Моренеса). Цей процес продажу Livensa є другим за величиною, який зараз обговорюється в Іспанії на ринку нерухомості, поступаючись лише наміру Blackstone позбутися готельного бізнесу HIP за понад 6 мільярдів, що може бути здійснено як у вигляді транзакції, так і у вигляді виходу на біржу, як повідомлялося раніше в січні.

Операція Livensa викликала найбільший інтерес серед міжнародних інвесторів на виставці нерухомості Mipim, яка відбулася минулого місяця в Каннах (Франція), за словами учасників цього європейського форуму. І ця транзакція відповідала кільком вимогам, які викликають апетит у потенційних покупців: операція в Іспанії (ринку, який виявився найбільш привабливим на цій зустрічі), секторі студентських резиденцій з можливістю зростання та, нарешті, транзакція достатнього розміру, яка приваблює найбільші світові фірми. Опитані експерти вказують, що лише потрясіння, які надходять із США через митну війну Дональда Трампа, можуть змусити деяких інвесторів відмовитися від своїх покупницьких намірів. Нещодавній звіт консалтингової компанії CBRE показує, що серед великих інвесторів, з якими консультувалися, 20% зберігають інтерес до спрямування ресурсів на студентські резиденції, що робить їх одним з найбільш затребуваних.

У цьому сенсі минулого року було продемонстровано апетит інвесторів у сфері житла для студентів, оскільки було здійснено операцій на 990 мільйонів євро, що в 3,5 рази перевищує капітал, спрямований порівняно з 2023 роком, згідно зі звітом консалтингової компанії JLL. Інше нещодавнє дослідження, цього разу консалтингової компанії EY, показує, що очікується інвестицій у цю діяльність на суму понад 4 мільярди в найближчі роки. У цьому ж документі пояснюється, що прибутковість цього типу активів становить 5% у випадку першокласних активів у Мадриді та Барселоні та 6% у випадку першокласної нерухомості в інших великих містах.

Окрім транзакції Livensa, наприкінці минулого року відбулася ще одна велика операція в цьому секторі. Іспанський фонд Azora та його партнер, суверенний фонд Сінгапуру GIC, заплатили 450 мільйонів за портфель з 12 резиденцій EQT Exeter та Moraval у рамках транзакції, закритої наприкінці листопада. Ця купівля ознаменувала повернення Azora в сектор студентських резиденцій, ринок, який він очолював більше десяти років тому, створивши найбільший портфель у континентальній Європі з Resa, який потім був проданий CBRE IM та Axa. Azora має намір використовувати цю нещодавно придбану платформу, названу Stephouse, як основу для розширення нового інструменту з метою охоплення приблизно 10 000 ліжок у ключових місцях Південної Європи. Портфель студентських резиденцій EQT став четвертим за величиною в країні лише через два роки після створення проєкту.

Хто є великими гравцями

В даний час найбільшим власником студентських резиденцій в Іспанії є вищезгаданий нідерландський пенсійний фонд PGGM завдяки бренду Resa, який має 11 000 ліжок в Іспанії. Ця компанія, що займається розміщенням, ідеально ілюструє інтерес великих інвесторів до цього сектора та розширення портфеля за рахунок нової нерухомості. У 2011 році Azora та Banca March придбали Resa з 26 активами. У 2017 році вони продали його CBRE Investment Management, Axa та Greystar з 32 резиденціями та 8200 ліжками. Через п'ять років покупцем став PGGM, який заплатив 900 мільйонів за 43 активи. 15 найбільших операторів у цій діяльності мають 49 000 діючих ліжок, що становить 48% від загального обсягу місць в Іспанії, свідчать дані JLL, і будують 76% місць, що знаходяться в проєкті.

Другою за величиною компанією, з більш ніж 8000 місцями, є вищезгаданий бренд Mi Campus, за яким стоїть іспанський фонд Stoneshield. Іншими великими операторами в країні є Global Student Accomodation з брендом Yugo, який, згідно з його планом робіт, сподівається мати близько 11 000 ліжок у найближчі роки.

Інші великі гравці в секторі - це власне Livensa (12% частки ринку, згідно з EY), Xior Student Housing (з 6,9%), Nodis (6,1%), Live Student (4,6%), Nido (4,3%) Amro (2,9%) та Campus (2,8%). Серед інвесторів, які перебувають у цьому сегменті нерухомості в Іспанії, є також Merkel Capital, Harrison Street, Medinvest разом з King Street, CPPIB, Plenium Partners, Axa, LIM та Hines, зазначається у звіті JLL. Щодо будівництва нових активів, серед інвесторів з найбільшою кількістю ліжок у проєкті - Stoneshield та Medinvest/King Street з більш ніж 4400 ліжками, які будуть здані в найближчі роки.

Одним з імпульсів для інвестиційного апетиту є створення приватних університетів, кількість яких зросла з 32 у 2015/16 навчальному році до 41 центру в минулому навчальному році, тоді як державні установи залишаються на рівні 50 центрів. Крім того, існує дефіцит пропозиції для задоволення попиту в основних університетських містах. Коефіцієнт покриття (місця на кількість студентів) становить 8%, що нижче середнього показника в Європі в 13% і значно нижче 33% у Великій Британії, свідчать дані JLL.