Декількома словами
В Іспанії новий реєстр туристичного житла призвів до відхилення близько 35 000 заявок цього літа, що становить майже половину від загального числа. Деталі та аналіз ситуації.
В Іспанії новий обов'язковий реєстр туристичного житла призвів до відмови від реєстрації майже половини поданих заявок цього літа. За даними Міністерства житлового будівництва, за останні два місяці було відхилено близько 35 000 заявок, що вдвічі більше, ніж за перше півріччя, коли реєстрація була добровільною.
У період з липня по серпень, коли реєстрація стала обов'язковою, було відхилено близько 35 000 туристичних апартаментів з 69 000, які намагалися зареєструватися. Це повинно було б запобігти здачі цих об'єктів в оренду на дні або тижні, якщо цифрові портали виконають свою частину роботи. Високий сезон став своєрідним випробуванням для державного реєстру, який прагне охолодити ринок, що досяг літа на межі нового рекорду за обсягом житла.
У період з 1 липня по 31 серпня було відхилено 34 529 об'єктів нерухомості, що вдвічі більше, ніж за перше півріччя 2024 року. З 2 січня, коли було відкрито новий реєстр, по 30 червня було відхилено 17 163 квартири, що становить 9% від загального числа. В цілому, після посилення реєстрації в останні два місяці, що співпало з її обов'язковим характером, було відхилено 20% всіх заявок, поданих з початку року.
Іспанія стала першою європейською країною, яка запустила єдиний реєстр короткострокової оренди. Протягом перших шести місяців він застосовувався як пробний. Квартири, що здаються туристам, як і ті, що здаються в оренду на сезон для інших цілей, повинні отримати унікальний номер, який служить ідентифікаційним номером. Реєстратори власності повинні перевірити, чи відповідають об'єкти нерухомості необхідним вимогам. Ці вимоги мають місцевий та регіональний характер, оскільки саме ці адміністративні рівні мають більшість регуляторних повноважень щодо такого типу нерухомості.
Обов'язковість реєстрації в реєстрі під загрозою санкцій не тільки збільшила кількість запитів, а й дозволила виявити більше об'єктів нерухомості, що не відповідають необхідним умовам. Це цікаве нововведення, оскільки досі дані вказували на те, що пробний період роботи інструменту не допоміг стримати феномен туристичного житла.
За останньою експериментальною статистикою INE, у травні в Іспанії налічувалося 381 837 квартир цього типу, що передбачало, що до листопадових даних 2024 року. Хоча цю статистику не можна порівняти з реєстром, оскільки вона оцінює, скільки квартир рекламується шляхом відстеження основних веб-сайтів, вона показує, що до літа Іспанія була близька до того, щоб побити свій рекорд за кількістю туристичних квартир: 403 267 об'єктів нерухомості, виявлених INE в серпні 2024 року.
Міністерство житлового будівництва висловлює надію на результати роботи реєстру цього літа: «Ми вважаємо, що запуск пройшов успішно, і ми ще не побачили всіх його наслідків», - заявила представниця відомства, очолюваного Ізабель Родрігес. «Основні платформи вже надіслали нам перші дані, і в найближчі тижні, коли завершиться процес їх аналізу, незаконні оголошення почнуть видаляти».
Скасувавши майже 35 000 квартир від загальної кількості, яка була до літа, реєстр вже допоміг уникнути як мінімум нового рекорду за кількістю будинків для відпочинку в Іспанії. Однак INE, ймовірно, не констатує це: минулого року інститут змінив дати своїх досліджень і не планує пропонувати дані за цей серпень. Наступна картина ринку буде в листопаді. До того часу очікується, що сезонність сектору призведе до зниження показників, що спостерігалися у травні. Але державний реєстр доведе свою ефективність тільки в тому випадку, якщо дані також покажуть зниження порівняно з листопадом 2024 року.
Особлива увага буде приділена 11 провінціям та автономному місту Сеута. Це ті території, які в травні вже зрівнялися або перевищили кількість туристичних квартир, яка у них була минулого літа. Ще три округи не зробили цього за загальною кількістю об'єктів нерухомості, але зробили за кількістю місць. У статистиці виділялася Андалусія, яка порівняно з серпнем 2024 року додала майже 1300 будинків, призначених для мандрівників.
В очікуванні перевірки того, чи вплинув реєстр на стримування феномену будинків для відпочинку, ясно одне: попередні муніципальні або регіональні ініціативи, схоже, цього не досягли. «Дійсно, поступово змінюється сприйняття того, що туристичне житло не є невинним, і це пов'язано з тим, що ми чуємо від адміністрацій, що вони хочуть вжити заходів», - відзначає архітектор і дослідник Пабло Мартінес. Але він попереджає, що «якщо подивитися, які адміністрації дійсно вживають заходів, то їх небагато».
Мартінес, співзасновник консалтингової компанії з міського планування 300.000 km/s, також підкреслює, що «всі [прийняті] правила не мають зворотної сили, так що в кращому випадку вони стримують цифри, але не зменшують їх». Єдиний інший приклад, який він знаходить, - це Барселона, чия міська рада говорила про скасування всіх ліцензій у п'ятирічному плані, який повинен закінчитися в 2029 році, тому його ще не можна оцінити.
До травня поведінка туристичних квартир в Барселоні не показувала картини, відмінної від інших великих міст, і не показує її в даних Міністерства житлового будівництва про відсоток квартир, відхилених у реєстрі. Серед міст з населенням понад півмільйона жителів, тому що в травні у них було більше будинків для відпочинку, ніж минулого літа.
Серед 25 муніципалітетів з найбільшим загальним обсягом будинків для туристів, дев'ять мали в травні більше квартир для відпочинку, ніж будь-коли: сім з них знаходяться в Андалусії, до яких додаються Лас-Пальмас-де-Гран-Канарія та Розес (Жирона). Немає сумнівів у тому, що цей тип квартир в основному сконцентрований на пляжі. За винятком Мадрида (з понад 15 000), Севільї та Гранади, всі інші - населені пункти на середземноморському узбережжі або островах.
Консультант Ігнасіо Монтойо, професор адміністративного права на факультеті туризму в університетській школі EUSA, вважає, що географічна різниця має основоположне значення при аналізі ситуації та вжитті заходів. «Існують різні зони з точки зору туристичних напрямків, і в одних місцях наявність туристичних квартир є проблемою, а в інших - ні», - стверджує Монтойо. Тому він просить «розробити діагностику, розглядати різні ситуації по-різному і на основі цієї надійної інформації почати роботу». «Регулювання не таке важливе, як реальне визначення стратегії того, що ви хочете робити з житлом для туристичного використання», - додає він.
Про масштаби цього бізнесу, який Монтойо просить відрізняти від класичного будинку, що здається в оренду на місяць або два на час відпустки, консультант вказує на професіоналізацію сектору. «Ці квартири часто належать приватним особам, які хочуть отримати з них дохід, але менеджери стали професіоналами, і ми знаходимо деяких менеджерів, у яких стільки ж або більше квартир, ніж номерів у готелі», - розмірковує він.
