Декількома словами
Житловий проєкт в іспанській А-Коруньї, представлений як "соціальна оренда", виявився недоступним через несподіване підвищення щомісячних витрат для учасників. Це викликало обурення сімей та дискусії між регіональним і центральним урядами.
Проєкт "соціальної оренди" уряду Галісії (Xunta) в іспанському місті А-Корунья, що планувався як вирішення гострої проблеми з житлом, зіткнувся зі значними труднощами. Обіцяна "помірна та стабільна" орендна плата виявилася недоступною для багатьох малозабезпечених сімей після різкої зміни умов.
Представлений у березні минулого року урядом Альфонсо Руеди (Народна партія) з великою помпою, проєкт у новому районі Xuxán обіцяв доступну оренду на 50 років для 224 квартир, дозволяючи "жити як власник, сплачуючи помірну орендну плату". Цей слоган викликав величезний інтерес і тисячі заявок. Однак лише за 15 місяців заявлена "помірна та стабільна орендна плата" перестала бути такою.
Проєкт в Xuxán є однією з перших подібних ініціатив в Іспанії та втілює стратегію Xunta щодо боротьби з житловою кризою, при цьому регіональний уряд відмовляється обмежувати ринкову орендну плату. Модель передбачає передачу державних земель приватним структурам на 50 років. Ці компанії фінансують та здійснюють будівництво, встановлюючи орендну плату, що не перевищує ліміт для захищеного житла. Xunta стягує лише символічний щорічний збір (0,10% від вартості ділянки), а після закінчення 50 років земля та будівлі переходять у державну власність.
Для реалізації свого "зіркового проєкту" Xunta обрала управляючу компанію кооперативів Galivivienda зі штаб-квартирою в Мадриді. Завдання такої компанії – організувати складний процес будівництва: пошук пайовиків, фінансування, отримання дозволів, архітектурний проєкт тощо. Однак Galivivienda досі не змогла отримати кредит для фінансування будівництва будинків.
В процесі пошуку фінансування компанія різко змінила вимоги до малозабезпечених сімей з А-Коруньї, які приєдналися до кооперативу. До максимальної орендної плати в 500 євро додалася обов'язкова щомісячна виплата в розмірі 475 євро протягом 10 років як пайовий внесок, що в сумі становить 975 євро на місяць. Цей внесок, крім оренди, планувався і раніше, але був меншим (зріс з 53 000 до 63 000 євро) і розподілявся на 35 років, що робило платежі значно доступнішими.
Десятки пайовиків висловили незгоду з новими тарифами, а близько 80 осіб подали заяви про вихід з кооперативу. Вони заявляють, що при середній зарплаті близько 1 500 євро такі платежі є "непідйомними".
Galivivienda звинувачує в зміні умов вимоги офіційного кредитного інституту (ICO), який має надати кредит у розмірі 36 мільйонів євро на будівництво. Один з керівників компанії, який має великий досвід у сфері нерухомості, навіть вважає, що щомісячні платежі до 975 євро не є надмірними для "соціальної оренди", вказуючи на допустимий річний дохід сімей-учасників до 38 000 євро брутто.
"Xunta виконує чудову роботу: надає землі приватній компанії, кооперативу, майже безкоштовно", - говорить він. "Але житло потрібно побудувати, а кредит ICO потрібно повернути. Як це зробити? Сім'ї кажуть, що це соціальне житло, але це не благодійність. Якби Xunta чи мерія хотіли займатися благодійністю, їм довелося б будувати житло за власний кошт і оплачувати його".
Постраждалі сім'ї, багато з яких старше 50 років, запитують: "Що залишається мені? Винаймати кімнату в моєму віці?" Вони не до кінця переконані в моделі "соціальної оренди" Xunta навіть з початковими умовами, оскільки вона передбачає внесення пайових внесків за житло, яке ніколи не стане їхньою власністю. "Ми фінансуємо будівництво державних будівель", - каже одна з пайовиць, яку виселили з орендованої квартири після 20 років проживання. Нові умови, на їхню думку, роблять проєкт "несправедливістю" і передають державну землю, експропрійовану для соціального житла, в руки людей, які мають кошти для покупки, або навіть спекулянтів. "Хто може платити 975 євро на місяць, може й іпотеку платити", - зазначає інший пайовик.
Galivivienda стверджує, що ICO схвалив їхній перший економічний план прямо перед презентацією Xunta, а потім вимагав нових внесків для гарантії платоспроможності. Однак Міністерство економіки, якому підпорядковується ICO, не підтверджує цієї версії, заявляючи, що "умови можливого фінансування ще не узгоджені". Джерела в Міністерстві житла повністю спростовують це: "Збільшення капіталу, запитане у пайовиків, не є наслідком запиту кредиту в ICO". Відомство висловлює "занепокоєння" тим, що проєкт "втрачає свій соціальний характер", і вже повідомило Xunta про "насущну необхідність не допустити перетворення цього конкурсу на кооператив інвесторів".
Міністерство житлового будівництва Галісії (Consellería de Vivenda) підтримує Galivivienda і звинувачує ICO. Воно вважає, що "джерело проблеми" – нові вимоги банку, і нагадує, що галісійський проєкт став першим, який подав заявку на кредит, призначений для просування соціального житла за ініціативи центрального уряду. Xunta попереджає, що "якщо умови не будуть змінені, ця проблема, ймовірно, торкнеться і багатьох інших кооперативів або забудовників" в інших регіонах Іспанії, при цьому захищаючи "прозорість і суворість" конкурсу, за яким була обрана Galivivienda.
Уряд Галісії також надав Galivivienda субсидію в розмірі понад 10 мільйонів євро з європейських фондів. Однак ця субсидія під загрозою. Вона вимагає завершення будівництва до середини 2026 року, а роботи ще навіть не почалися. Мерія видала дозволи на будівництво, але роботи не розпочалися, тому що Galivivienda не оплатила ці дозволи. За інформацією місцевої влади, Galivivienda "приховує" від сімей, що "втратить" цю субсидію.
Управляюча компанія Galivivienda позиціонує себе як "некомерційна" і очолюється архітектором Іваном Бланко Фернандесом та юристом Рафаелем Романом Медіною. При цьому компанії, що належать керівникам, наймаються для реалізації проєкту: студія Aurianova Arquitectos Бланко – для архітектурних питань, а Gesvieco, SL Романа – для управління нерухомістю.
Їхній досвід у бізнесі нерухомості сягає часів "бульбашки". Роман, поліцейський у відпустці, визнає, що сім років тому вони з Бланко були остаточно засуджені за відчуження майна (фіктивну передачу гаражів між собою), щоб уникнути виплати боргу. Це було пов'язано з кооперативом Galivivienda XXI в Сее (А-Корунья), який збанкрутував. "Ми зробили це, щоб захистити інтереси пайовиків кооперативу, і повторили б це сто разів", - заявляє Роман. "Нам нічого приховувати. Ті, хто виграв від нашого вироку, – це пайовики кооперативу, чиє майно не змогли заарештувати з цієї причини".
