Сектор нерухомості Іспанії перетворився на складну головоломку. Його елементи — від доступу до житла до браку землі для будівництва необхідної кількості домівок — розпалюють серйозні дискусії щодо моделей міського розвитку, державної політики та гарантій соціальних прав для тих, хто шукає гідний дах над головою в умовах стрімкого зростання цін та обмеженої пропозиції.

«Ми говоримо про житло, але насправді ми говоримо про людей», — зазначив Енріке Мартін, асоційований директор компанії фінансових аналітиків (AFI). Одним із найбільших викликів для сектору є зростаюча потреба в житлі, особливо у великих міських центрах. «Ми рухаємося між порожньою Іспанією та переповненою Іспанією», — наголосив експерт під час нещодавньої зустрічі фахівців галузі, присвяченій розплутуванню складних питань сектору.

Як зазначила одна з учасниць дискусії, Пепа Буено, жоден життєвий проєкт неможливий без даху над головою. Новизна, за її словами, полягає в тому, що тепер ця проблема торкається заможних західних суспільств. «Питання житла зачіпає середній клас та молодь».

За даними центрального банку Іспанії, в економіці країни накопичений дефіцит (між 2022 та 2025 роками) становить близько 600 000 одиниць житла. На початку цього століття країна будувала таку кількість житла щорічно, але потім ця цифра впала приблизно до 90 000. Після краху бульбашки на ринку нерухомості та кризи 2008 року сектор будівництва житла працював на значно нижчому рівні, ніж раніше. «Ми створювали недоступний продукт, трохи дорожчий, для платоспроможного попиту, який не створює проблем із фінансуванням», — вказав Мартін.

Бар'єри на шляху до розв'язання проблеми

Цеглинки, що формують цю житлову прірву, зрушити непросто. Сьогодні вони утворюють своєрідну щільну павутину, що складається з браку готової до забудови землі, бюрократії, яка призводить до подовження адміністративних термінів для розробки нових проєктів, податкового тягаря, а також подорожчання матеріалів та нестачі робочої сили.

«Існує 90 різних нормативів, що впливають на містобудівне планування», — підкреслила Беатріс Торібіо, експертка у сфері нерухомості. «У середньому потрібно 14 років, щоб реалізувати проєкт», — пояснив Хуан Франсіско Родрігес, генеральний директор однієї з будівельних компаній. «Виробництво сильно оподатковується на різних етапах: від підготовки земельної ділянки до продажу. Згідно з нашим звітом, 25% кінцевої ціни житла становлять різні податки, які розподіляються між трьома рівнями адміністрації і які, звичайно, ми перекладаємо на кінцеву ціну житла», — деталізувала Кароліна Рока, президентка Асоціації забудовників Мадрида (Asprima).

До цієї картини додається середовище невизначеності, яке поєднується зі сценарієм нестабільності відсоткових ставок, що впливає на вартість іпотеки. «Криза 2008 року породила неприйняття будівництва, що ускладнило розробку нових проєктів», — сказала Марія Сістернас, архітекторка.

Надзвичайна ситуація з доступним житлом

На думку Хесуса Леаля, почесного професора соціології Мадридського університету Комплутенсе, країна стикається з «надзвичайною ситуацією з доступним житлом». Її коріння є складним: зростання перенаселеності в містах, труднощі молоді з доступом до іпотеки без допомоги родини та тиск на іммігрантів (75% орендного житла в міських районах займають люди, народжені за межами Іспанії).

«Лише 3,4% житлового фонду в Іспанії є соціальним/захищеним, порівняно з 9,3% у Європі», — зазначив професор. «Щоб досягти середньоєвропейського рівня, знадобляться інвестиції близько 300 мільярдів євро». Нещодавно група експертів підрахувала, що країні потрібно 814 000 одиниць доступного та соціального житла для пом'якшення поточної кризи. До цього слід додати ще мільйон, щоб полегшити ситуацію в наступному десятилітті. Загалом, економіка потребує понад 1,8 мільйона об'єктів нерухомості поза ринковими цінами. «Ми стикаємося з приголомшливою реальністю», — згадав Антоніо Карроса Пачеко, засновник і президент компанії Alquiler Seguro. «Доступ до житла залежить від збільшення пропозиції, а також від доступу молоді до гідної роботи», — додав він.

Потрібно 15 мільярдів євро

Хав'єр Піньєйро, відповідальний за напрямок роботи із забудовниками в одному з великих банків, зазначив, що на національному рівні ринку потрібно близько 15 мільярдів євро, щоб заповнити цю прогалину в житлі, як для продажу, так і для оренди. «Фінансування завжди згадується як проблема, але сьогодні це не так», — додав він. За спостереженнями банківського сектору, перші чотири фінансові установи можуть покрити близько 12 мільярдів. «Залишається близько 3 мільярдів для дещо менших установ», — зазначив представник банку.

«Очевидно, що існує дисбаланс між пропозицією та попитом», — підкреслив Давід Ботін, генеральний директор напрямку доступного житла в компанії AEDAS Homes. Цей дисбаланс зосереджений в економічних центрах, таких як Мадрид, Барселона, а також у туристичних напрямках, таких як Валенсія/Аліканте, Малага та частина Країни Басків, додав експерт. Він зазначив, що уряди та адміністрації відповідальні за розробку житлових планів, які зменшать фінансове навантаження на покупців. «Єдиний спосіб досягти цього — збільшити фінансування, що передбачає масове надання гарантій та субсидування відсоткових ставок. Таким чином, покупці зможуть отримати доступ до кредитів на більш вигідних умовах і перетворити попит на платоспроможний», — додав він.

У заході також взяли участь представники державних установ, асоціацій забудовників та громадських організацій, що займаються питаннями житла та міського планування.