Житлова криза в Європі, особливо в Іспанії, мобілізує десятки тисяч людей, які вимагають рішень для пом'якшення зростаючого тиску, що стрімке зростання цін на оренду та іпотеку чинить на громадян.

Але що, якби частина рішення весь цей час була прихована в містах? Нещодавній звіт, підготовлений фірмою з міської реновації Gingko та компанією Systemiq, показує, що житлові потреби Європейського Союзу (ЄС) і Великобританії на наступні 15 років можна було б задовольнити шляхом реконструкції занедбаних промислових зон та переобладнання порожніх офісів.

На думку експертів, перетворення мінімальної частини цих територій могло б створити від 15 до 20 мільйонів домівок і просторів змішаного використання, хоча ці проекти потребуватимуть інвестицій у розмірі чотирьох трильйонів євро протягом наступних 10-15 років для консолідації. Зокрема, аналіз робить висновок, що в Старому Світі є 19 000 квадратних кілометрів «недовикористаних пустирів» — площа в 10 разів більша за Лондон — і 300 офісів, що пустують.

«Регенерація міських просторів промислового, логістичного та комерційного призначення приховує значний потенціал у всій Європі; хоча точні цифри залежать від національних контекстів, містобудівних норм і динаміки ринку», — запевняє Лаура Нольє, директор зі стратегії та впливу Ginkgo, яка є дочірньою компанією керуючої компанії Edmond de Rothschild. У компанії підкреслюють, що інші організації підтримують цю тезу.

Фактично, дослідження 2024 року, проведене компанією та керуючою нерухомістю JLL, виявило 20 528 квадратних кілометрів пустирів у Європі, які можна було б використати для цієї мети. «Їхній аналіз свідчить про те, що реконструкція невеликої частини цих територій у регіоні може створити від 713 750 до 1 427 500 нових помешкань», — розповідає Нольє. Зокрема, розвиток таких ініціатив на 0,14% згаданих територій може дати до 240 000 нових помешкань у Німеччині, тоді як у Франції можна було б розбудувати до 207 500 додаткових. Щодо Італії та Іспанії, то цифри зростуть до 227 500 і 172 500 нових домівок відповідно, згідно з аналізом, процитованим Нольє.

Нове життя порожнім просторам «Цей підхід не тільки відповідає попиту на житло, але й може відродити занедбані райони, сприяти економічній активності та створити робочі місця в секторі сталого будівництва», — стверджує архітектор Ельке Ковачевич, яка живе в Барселоні, одному з міст, найбільш постраждалих від житлової кризи в Європі. За словами фахівця, однією з можливих переваг таких проектів є те, що вони сприяють більш ефективному використанню землі, запобігаючи неконтрольованій розбудові міст.

Ковачевич стверджує, що такий тип розвитку може призвести до зменшення інфраструктурних витрат до 20% порівняно з новими забудовами. Вона також зазначає, що це може призвести до збільшення вартості нерухомості від 10% до 15%, що вигідно як власникам, так і містам. Для Хуана Антоніо Гомеса-Пінтадо, президента будівельної компанії та керуючої нерухомістю Corporación Vía Ágora, надання нового життя цим будівлям може покращити умови проживання для мешканців.

«Реконструкція промислових приміщень та офісів може значно сприяти міській стійкості та генерувати інші вигоди для міст, такі як зменшення впливу на навколишнє середовище, менший вуглецевий слід та зменшення споживання енергії. Перетворення цих невикористовуваних зон на житлові райони відроджує район та покращує якість життя. Сприяння перетворенню цих просторів на житло може полегшити житлову кризу, яку ми зараз маємо в Іспанії», — стверджує він. У звіті Gingko підкреслюється, що багато столиць і великих міст Європи, територій, де житлова криза є найбільш гострою, мають землі та будівлі, які можна перетворити.

Серед точок в Європі з найбільшим потенціалом є Мюнхен, Берлін, Гамбург, Великий Париж, Ліон або Мілан, серед інших. А в Іспанії найпривабливіші точки для такого типу розвитку включають колишні логістичні та промислові зони Мадрида; район Бесос та колишні промислові зони, прилеглі до порту в Барселоні; портові частини внутрішньої Валенсії; та зона Біскайї та промислові зони вздовж річки Нервіон у Більбао, в Країні Басків. Крім того, є також придатні зони в Ла-Коруньї, Віго чи Астурії.

Складний процес Однак завдання перетворення цих просторів може бути складним і обтяжливим. Насправді, опитані експерти сходяться на думці, що реконструкція промислових приміщень або офісів під житло створює виклики як архітектурного, так і бюрократичного характеру. «Зміна цільового призначення землі може включати дослідження впливу на місто, схвалення муніципалітету та дотримання конкретних норм. Залежно від міста, можуть бути обмеження щодо щільності житла, висоти будівель, мінімальної площі на житлову одиницю та доступу до міської інфраструктури [наприклад, зелені зони або парковки]. Крім того, потрібні численні дозволи, такі як ліцензії на капітальне будівництво, сертифікати придатності до проживання та дотримання екологічних норм», — згадує Гомес-Пінтадо серед деяких можливих ускладнень, з якими стикаються ці розробки.

Думка архітектора Ковачевич збігається з цим баченням. «Найбільшими проблемами в реконструкції цих просторів є бюрократичні, особливо перепланування зони або власності. Багато промислових районів потрібно проаналізувати та рекласифікувати для житлового використання, що вимагає технічних досліджень та урядового схвалення. Крім того, дозволи на планування можуть подовжити процес; оскільки втручаються не тільки приватні компанії, але й державні установи, які затверджують містобудівні дослідження та видають ліцензії та норми», — деталізує вона. Застарілі норми також можуть стати перешкодою, зазначають обидва експерти.

«Великою перешкодою є чинне містобудівне регулювання, яке в більшості випадків відповідає нормам 25 або 30-річної давнини. Будь-яка зміна цільового призначення тягне за собою процедуру, яка в багатьох випадках може тривати три-чотири роки, якщо взагалі вдасться чогось досягти», — пояснює Франсіско Васкес Медем, президент консалтингової компанії 3G Smart Group. Окрім нематеріальних обмежень, існують фізичні перетворення, які необхідно здійснити в просторах. «Серед архітектурних викликів — структурна адаптація. Ці будівлі не призначені для житлового використання, тому може виникнути необхідність зміцнити конструкцію, змінити планування та покращити доступність. Крім того, необхідно привести у відповідність електричні, санітарні та кліматичні установки для житлового використання, що може вимагати повної переробки мережі трубопроводів та кабелів», — пояснює Гомес-Пінтадо.

Ковачевич додає, що додатковою проблемою може бути забруднення ґрунту, поширена проблема в колишніх промислових зонах, яка вимагає досліджень та процесів дезактивації перед будівництвом. Також може знадобитися структурне посилення, оскільки «багато будівель були занедбані або не відповідають сучасним нормам». Архітектор нагадує, що слід враховувати міську інтеграцію, розглядаючи зв’язність району з містом та розвиток додаткової інфраструктури, такої як транспорт, зелені зони та послуги.

Остаточне рішення? Опитані експерти сходяться на думці, що повторне використання просторів може полегшити житлову кризу, але проблема виходить далеко за рамки простого облаштування нових ділянок і будівель. «Регенерація промислових зон може значно сприяти вирішенню житлової кризи в Європі, але це не ізольоване рішення. Навпаки, це слід розглядати як ключову частину ширшої та інтегрованої стратегії», — застерігає Нольє. Експерт підкреслює, що для того, щоб справді сприяти вирішенню житлової кризи, промислова регенерація має доповнюватися ширшими рамками державної політики.

На думку Нольє, ці реформи повинні супроводжуватися гарантіями доступності та соціальної інклюзії, за допомогою «обов’язкових вимог щодо квот на доступне житло та соціально різноманітних районів у межах регенерованих зон». Крім того, вона вважає, що необхідно провести модернізацію існуючого житлового фонду, оскільки підвищення енергоефективності, якості та доступності існуючого житла є не менш важливим для задоволення попиту та кліматичних цілей. Інший аспект, у якому сходяться експерти, полягає в тому, що в багатьох містах необхідно переосмислити парадигму житла та оновити її, щоб вона адаптувалася до сучасного суспільства.

«Рішення також полягає в переході від моделі домогосподарств для населення, в якому зазвичай були подружжя з двома-трьома дітьми, до іншої, в якій великий попит на одну особу. Потрібно враховувати ці демографічні зміни», — аналізує Франсіско Васкес Медем. Кароліна Нойхаус, архітектор-урбаніст з Aybar Mateos, нагадує, що кожна територія має особливі потреби, і що слід враховувати роль, яку ці зони відіграють у своєму оточенні. «Сьогодні існують промислові тканини, які через зростання міста опинилися в межах міського простору і вже не сумісні з видами використання, що їх оточують. Полігон Монцоліс у Барселоні є яскравим прикладом цього. Відповідь залежатиме від розташування та сполучення. Ідея полягає не в тому, щоб вивести промислову тканину заради того, щоб її вивести. Ці простори також важливі для міста», — нагадує експерт.