ОСББ дедалі активніше протистоять боржникам

Власники, які сумлінно сплачують внески, втомилися нести тягар, який заважає утримувати та покращувати їхні будинки. За даними Генеральної ради колегій адміністраторів нерухомості Іспанії (CGCAFE), заборгованість мешканців, яка сягає близько 1,63 мільярда євро, стабілізувалася та навіть має тенденцію до зниження.

«В останні роки було багато поблажливості до боржників через економічні труднощі, спочатку під час економічної кризи та несплати іпотечних кредитів, а потім через COVID», – каже Лоренцо Віньяс, голова Колегії адміністраторів нерухомості Барселони-Льєйди. «Зараз ми діємо безпосередньо та приймаємо рішення більш ретельно».

Сумлінні мешканці не готові й надалі покривати борги неплатників. Найбільше страждають ОСББ з низькими економічними ресурсами, які мають центральне опалення та централізоване гаряче водопостачання. «Якщо в них є сусіди-боржники, решта має взяти на себе вартість несплачених рахунків, і це справді травматично», – зазначає Пейо Мендіа, скарбник CGCAFE.

Коли потрібні важливі ремонти, ситуація ускладнюється. «У таких випадках необхідно збільшити додатковий внесок для решти власників, щоб уникнути претензій з боку третіх осіб або фінансової установи», – зазначає Мануела Хулія Мартінес, президентка Професійної колегії адміністраторів нерухомості Мадрида. Саме це сталося в одному з ОСББ, яким вона керує в районі Усера в Мадриді. У будинку з вісьмома мешканцями встановлюють ліфт вартістю 169 000 євро. 21 125 євро, які мав би сплатити боржник, розділили між сімома іншими власниками, кожен з яких заплатив по 3000 євро.

Кармела Лавандейра, юристка та адміністраторка нерухомості з Ла-Коруньї, згадує про події під час кризи 2008 року. «Були будинки, в яких відключали ліфт, закривали басейни та інші послуги через неспроможність оплатити утримання». Зараз ситуація не така критична, але є будинки, де борги є справжнім тягарем. Лавандейра керує будинком, у якому на верхньому поверсі протікає дах через дощі. «ОСББ не ремонтує дах, оскільки має багато боржників, а інші власники не можуть взяти на себе вартість робіт».

У ОСББ закінчилося терпіння, і тепер вони без вагань вживають заходів, як тільки дружні шляхи вирішення проблеми вичерпано. Для початку, мешканці можуть домовитися про стримуючі заходи, такі як встановлення відсотків, вищих за законні, або тимчасове позбавлення права користування послугами чи об'єктами, якщо вони не є зловживанням або не впливають на придатність приміщень для проживання. Є ОСББ, які тимчасово обмежили доступ до басейну, тренажерного залу, тенісного корту або громадських кімнат. «Тому в таких ОСББ дуже низька заборгованість», – вважає Мартінес. Контролювати це непросто, оскільки потрібен охоронець або електронний доступ.

Однак неможливо відключити основні спільні елементи, необхідні для проживання, такі як центральне опалення, вода або ліфт. Даніель Лосерталес, юрист, який спеціалізується на праві оренди міської нерухомості та горизонтальної власності, вважає, що вжиття такого заходу є помилкою. «Це спосіб створити проблеми в ОСББ і викликати великі дискусії, яких і так вистачає, особливо на зборах власників».

Інший, більш звичний захід – звернення до суду, зокрема, до моніторингового провадження, швидкого та простого судового механізму, призначеного для стягнення несплачених боргів – теоретично, оскільки на практиці судовий колапс надмірно затягує терміни. Можна вимагати сплати комунальних платежів, залишків, рахунків за споживання та будь-яких інших сум, які були попередньо засвідчені на зборах власників, хоча «термін позовної давності становить п'ять років, тому не варто зволікати», – нагадує Еліза Барраган, старша юристка Vilches Abogados.

За розрахунками CGCAFE, «приблизно 30% ОСББ були змушені звертатися до суду». У юридичній фірмі Vilches стверджують, що кількість ОСББ, які потребують юридичної допомоги для управління боргами, «значно» зросла через фінансові труднощі деяких людей, спричинені зростанням інфляції. І не тільки через це. «3 квітня набуває чинності Органічний закон 1/2025 про заходи щодо підвищення ефективності державної служби юстиції, який зобов'язує проходити через посередництво та позасудові переговори до початку судових дій, тому «багато клієнтів подають позови до набрання чинності, щоб уникнути цієї процедури», – зазначає Барраган.

У більшості випадків це будинки, які вже накопичили достатній борг. «За 200 або 300 євро вони не подають до суду, зазвичай чекають, поки сума не перевищить 1000 або 1200 євро», – розповідає Альваро Бермехо, партнер юридичної фірми Bermejo Abogados, де часто розглядаються справи про стягнення комунальних боргів. Зазвичай, хоча й не обов'язково, ОСББ користується послугами адвоката та прокурора.

Перше, що має зробити збори власників, – це засвідчити борг, достовірно повідомити боржнику про прийняте рішення, надавши йому невеликий термін для оплати. Якщо борг не сплачено, ОСББ може звернутися до моніторингового провадження, використання якого стає все більш поширеним. Кількість моніторингових проваджень, поданих у 2023 році, останньому повному році з даними, склала 1 063 672, що на 11,3% більше, ніж у 2022 році, і включає суми, належні як спільні витрати ОСББ міських будівель, за даними Генеральної ради судової влади.

Ключі до моніторингу

Моніторинговий процес працює, хоча й не з тією ефективністю та швидкістю, яка йому приписується. Фактично, «у великих містах моніторинг призначається майже так само довго, як і звичайні судові процеси», – зазначає Лосерталес. «У мене є випадки, коли за три місяці ми отримали рішення, і є випадки, коли, на жаль, минає рік, а я все ще чекаю», – каже адвокат Бермехо.

Це залежить від навантаження суду, який розглядає справу, і, перш за все, від того, чи погасить сусід-боржник суму на стадії вимоги про оплату. «Якщо боржник не відповідає у встановлений законом строк, тобто протягом 20 днів з моменту повідомлення, кредитор отримує виконавчий документ. Це відкриває шлях до арешту майна боржника, гарантуючи тим самим виконання зобов'язань», – зазначає юристка Барраган. Але якщо боржник подає заперечення, справа переходить до усного або звичайного судового процесу, залежно від суми. У таких випадках терміни затягуються ще більше.

Хоча моніторинг став повільним шляхом, зазвичай ОСББ повертає заборговані кошти або принаймні значну їх частину. Проблема в тому, що іноді боржник оголошує себе неплатоспроможним. У таких випадках «практично неможливо повернути борг», – визнає Мендіа. Суд ухвалить рішення про арешт його майна для погашення боргу, оскільки ОСББ має пріоритетне право на несплачені суми за поточний рік і три попередні роки. «Необхідно періодично перевіряти, чи зберігається такий стан боржника, і в разі його зміни ініціювати виконання», – зазначає президентка адміністраторів нерухомості Мадрида.