Ринок житла для одиноких людей в Іспанії

Ринок житла, особливо у великих містах Іспанії, значно ускладнив ситуацію для тих, хто намагається купувати самостійно. Одинокі люди стикаються з надзвичайною проблемою: середня ціна у 2024 році перевищила показники часів «бульбашки», сягнувши в середньому 2 086 євро за квадратний метр, згідно з INE.

Однак портали, агентства нерухомості та банки повідомляють про збільшення кількості транзакцій, здійснених саме цією групою покупців. «Хоча 74% покупок житла здійснюються парами, індивідуальні покупці стають дедалі помітнішою тенденцією в останні роки. За нашими даними, близько 2 з 10 покупок житла здійснюються однією особою (19,9%). У 2023 році відсоток покупців-одинаків становив 17,9%, а зараз виріс до 19,9%», – розповідає Лорена Зенклуссен, комерційний директор з іпотечного фінансування Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI).

На платформі нерухомості Fotocasa також зафіксували зміни. «Якщо у 2022 році самотні люди становили 30,6% від загальної кількості покупців житла, то у 2023 році цей відсоток зріс до 34,7%, а у 2024 році – до 35,9%, що свідчить про чітку тенденцію до зростання». Це логічна тенденція, що узгоджується з соціальними та демографічними змінами, які відбуваються, і, перш за все, зі зростанням кількості домогосподарств, що складаються з однієї особи, в останні роки, а також з прогнозами INE, який передбачає, що у 2039 році буде 7,7 мільйона домогосподарств, що складаються з однієї особи, що становить 33,5% від загальної кількості. Це – поки що лише початок, оскільки основна частина покупок все ще припадає на пари – матиме значний вплив на ринок нерухомості Іспанії, який повинен буде адаптуватися до цього попиту в найближчі роки.

За цими покупками стоїть чіткий профіль: люди середнього віку, які розлучилися або розлучені, і продають родинний будинок, отримуючи значну фінансову подушку. Багатьом з них, отже, навіть не потрібна іпотека. Згідно з останніми даними INE, протягом 2023 року було зареєстровано 80 065 випадків розлучення. «Це людина середнього віку, яка має стабільну роботу, заощадження або навіть попередній продаж житла після розлучення, що полегшує їй доступ до власності, не залежно від іншої особи», – пояснюють у дослідницькому відділі Fotocasa.

Підвищення цін в останні роки, з відповідним збільшенням вартості спільного будинку, цьому сприяє. На відміну від того, що відбувалося під час кризи (2009-2014), колишня пара може швидко і вигідно продати родинне житло, поділити прибуток і купити, окремо, ще два менші об'єкти нерухомості. Це називається купівлею на заміну. «Ми говоримо про людей старше 45 років з доходом понад 40 000 або 45 000 євро на рік у середньому», – зазначає Зенклуссен.

«Той, хто купив у 2005 році, наприклад, і хотів продати в роки після краху «бульбашки», повинен був робити це зі збитками. Житло впало на 40%. Ціни зараз відновилися», – говорить Лазаро Куберо, директор з аналізу Grupo Tecnocasa.

Є ще один ключовий профіль – це одинокі люди, витіснені з ринку оренди. «Відбувається те, що високі ціни підштовхують орендарів до рішення придбати житло у власність», – зазначає Куберо. І наполягає на ідеї: «Сьогодні важче орендувати, ніж купити. Якщо у вас є попередні заощадження або допомога сім'ї, купівля є більш цікавою, ніж оренда».

У Tecnocasa підкреслюють, що 75,95% самотніх людей, які купили будинок в їхніх офісах у 2024 році, зробили це самостійно, порівняно з 23%, які зробили цей крок у парі. Навіть у такому місті, як Мадрид, з неконтрольованими цінами, майже у 80% покупок, здійснених самотніми людьми, брала участь лише одна особа. У більшості випадків це люди віком від 25 до 44 років, які придбали своє перше житло за середньою ціною 153 000 євро (206 000 євро в Мадриді). 74,3% фінансувалися за допомогою іпотеки.

Для цих людей – для багатьох, чиїм природним ринком в інший час була б оренда, особливо серед молоді – оренда вже неможлива через відсутність пропозиції та доступної орендної плати. Звичайно, їм часто потрібна допомога батьків, щоб внести початковий внесок – без цього купівля майже неможлива, оскільки для середнього житла вартістю 217 000 євро початковий внесок перевищує 65 000 євро. Це ще одна з тенденцій, які зростають. «Це самотні люди, які вже мають певну стабільність у роботі, і роблять цю покупку за допомогою батьків, які підтримують їх у сплаті початкового внеску», – розповідає Хесус Дуке, віце-президент Alfa Inmobiliaria. Крім того, банки та адміністрації вжили кілька заходів протягом останніх років, щоб зменшити початковий внесок для молоді: іпотеки, які фінансують до 90% або 100% покупки, і зменшення податків, нагадує Мікель Рієра, експерт з іпотеки платформи Help My Cash.

Однак очевидно, що купити будинок самостійно завжди потребуватиме більших труднощів і фінансових зусиль. «Отримати іпотеку в парі простіше, оскільки стабільність, як правило, вища, і існує менший ризик для фінансової установи. Крім того, підсумовуючи доходи двох людей, можна отримати доступ до більшої суми іпотеки, що розширює можливості покупки в умовах зростання цін», – розповідає Зенклуссен.

Питання зусиль

У Help My Cash наводять приклад про зусилля, які потрібні для отримання іпотеки самостійно, особливо враховуючи, що сума щомісячних платежів не може перевищувати 30% чистої місячної зарплати власника або співвласників. «Припустимо, ви хочете взяти середню іпотеку в розмірі 150 000 євро, на 25 років і з відсотковою ставкою 2,5%, чиї внески становитимуть близько 673 євро на місяць. Якщо іпотека береться самостійно, необхідно, щоб ця особа заробляла мінімум 2243 євро на місяць, щоб отримати схвалення банку», – говорить Рієра.

Навіть так, прив'язка до іпотеки в парі протягом 30 років також є ризиком. Що станеться, якщо ви розійдетесь? Що станеться, якщо ціни на будинки впадуть? Це сценарії, які вже були під час кризи нерухомості. Тому рекомендується відобразити можливі рішення в приватній угоді або у нотаріуса. Ізабель Гарсія-Нієто, партнер AGN Abogados, пояснює, що в разі розриву «починається випробування, яке закінчується, в кращому випадку, продажем житла та скасуванням іпотеки, але також може закінчитися іншими, більш складними сценаріями, в яких один продовжує його займати, а інший ні. Або один стає банкрутом, а інший ні. Тобто, є багато факторів, які слід враховувати, і правильне їх передбачення полегшує вихід у разі розриву». Деякі формули для запобігання майбутнім проблемам – це «за допомогою шлюбних договорів для регулювання того, що відбувається з житлом, або домовлятися про те, як буде здійснюватися так званий поділ спільної речі для продажу будинку за взаємною згодою, скасування іпотеки та розподілу залишку».