Декількома словами
Нова доповідь свідчить, що програма "План Vive" уряду Мадрида, спрямована на надання доступного орендного житла, не досягає своєї мети для осіб з низькими доходами. Тисячі заявників відмовляються від участі через високі ціни та жорсткі критерії, тоді як програма вигідна великим інвестиційним фондам.
Житлова програма уряду Мадрида під назвою «План Vive», що мала на меті надати доступне орендне житло, перетворюється на вітрину з тисячами порожніх квартир та довгий список розчаровань. Основна причина – жорсткі вимоги до заявників та висока вартість оренди, яка фактично виключає з участі людей з низькими доходами.
Попри анонс Ісабель Діас Аюсо у 2019 році як програми, що мала вивести на ринок доступне житло, наразі здано лише 3743 квартири. Ще близько 5300 перебувають на різних стадіях будівництва і, як очікується, будуть готові до 2027 року.
Згідно з доповіддю Федерації сусідських асоціацій Мадрида (Fravm), яка представляється цього тижня, головна проблема не в кількості побудованого житла, а в складнощах з доступом до нього. Станом на кінець квітня із 157 641 заявника лише 2939 (менше 2%) змогли підписати договір оренди. Близько 44 тисяч осіб (понад 28%) відмовилися від участі в програмі або після отримання житла, або повністю припинили процес подання заявки. Решта заявок (майже 107 тисяч, або 67,81%) очікують на розгляд.
Асоціації сусідів називають вимоги «класовими», оскільки значна частина заявників не відповідає критерію «коефіцієнта зусиль», який обмежує орендну плату (включаючи комунальні платежі, податок на нерухомість IBI та інші збори) 35% від чистого річного доходу домогосподарства. Це означає, що для оренди однокімнатної квартири в Мадриді вартістю близько 737 євро на місяць потрібно мати щомісячний чистий дохід понад 2100 євро. Більшість молодих людей, за словами критиків, автоматично виключаються з програми, оскільки їхні доходи не відповідають цим мінімальним вимогам.
На відміну від традиційного соціального житла, де пріоритет надається нужденним, «План Vive» встановлює мінімальний поріг доходу. Критики стверджують, що така модель «карає бідність» і закриває доступ до державного житла для тих, хто його найбільше потребує, віддаючи перевагу людям із середнім або високим рівнем доходів. Асоціації закликають прив'язувати право на участь до податкової декларації, а не до поточної зарплати.
Доповідь також вказує на обов'язкові додаткові платежі, такі як оренда гаража чи комори, які значно збільшують загальну вартість. У деяких районах оренда паркувального місця може сягати 184 євро на місяць з урахуванням податків та зборів, що робить загальну суму вищою за ринкову.
Окрема проблема – вимога до орендарів сплачувати податок на нерухомість (IBI) за квартиру та гараж. Попри рішення Верховного суду від 2023 року, яке визнало цю практику незаконною для державного орендного житла, концесіонери продовжують включати цей збір у рахунки. Також орендарям доводиться оплачувати підключення та споживання комунальних послуг (газ, світло).
«План Vive» реалізується через адміністративні концесії державної землі великим інвестиційним фондам на термін від 50 до 75 років. Такі компанії, як Sogeviso (контролюється фондом Oaktree через офшори) та Avalon (фонд Ares Management), керують значною частиною проєктів. Дослідження уряду Мадрида показують, що ці компанії можуть отримати чистий прибуток до 50,8%.
До фінансових бар'єрів та умов доступу додаються проблеми з якістю будівництва та управлінням. Мешканці в різних районах скаржаться на структурні дефекти, протікання, перебої з електропостачанням та неправомірні пункти в договорах, які дозволяють компаніям проникати до квартир без згоди мешканців.
Доступ до житла став практично непереборною перешкодою для багатьох молодих мешканців Мадрида, де ціни на оренду зросли на 40% за останнє десятиліття, а середня чиста зарплата для осіб молодше 35 років не перевищує 1500 євро на місяць.
Fravm зазначає, що отримати дані для аналізу було складно через непрозорість системи реєстрації та публікації списків. За їхніми даними, лише 1,13% заявників зі спеціальної квоти на доступне житло змогли підписати договір. Часто нерозподілені квартири передаються до загальної черги, що зводить нанівець пріоритет для нужденних.
Ситуація загострюється тим, що Мадрид має один із найнижчих показників державного житла в Іспанії (1,2% від загального фонду) порівняно із середнім по країні (3%) або з іншими регіонами (до 7%).
Доповідь має на меті ініціювати дискусію перед початком четвертої фази «Плану Vive», орієнтованої на молодь до 35 років. Заплановано будівництво 14 нових об'єктів, але умови надання житла та зв'язок із великими приватними операторами залишаються незмінними. Для тисяч людей, які чекають на розподіл або були змушені відмовитися від належного житла через неспроможність його оплатити, обіцянка доступної оренди обернулася міражем.
