Інвестиції в гаражні місця

Інвестиції в гаражні місця, одні з найпривабливіших на ринку нерухомості через їхню відносну простоту, продовжують наповнювати кишені заощадників, хоча й дещо менше. Валова річна прибутковість від купівлі гаражного місця для здачі в оренду впала з 7,1% у 2023 році до 6,5% у 2024 році. Таким чином, вона повернулася до рівня 2016 року та зрівнялася з показником житла (6,4%), за даними Fotocasa.

За цим зниженням прибутковості, яке має тенденцію до помірного коригування, стоїть високий попит та інтерес до цього типу активів, що викликало значне подорожчання паркувальних місць. Ціни на гаражі в Іспанії зросли на 10,2% у 2024 році та в середньому склали 13 770 євро, порівняно зі зростанням на 7,5% у 2023 році, згідно з аналізом порталу нерухомості. У семи з десяти іспанських міст ціни зросли, особливо в Гвадалахарі (37%), Леоні (32%) та Альмерії (30%).

Подорожчання навіть вище, ніж на житло, яке підскочило на 8,4% у 2024 році, що є найбільшим зростанням з 2007 року, за даними INE. «Прибутковість знижується через те, що ціна купівлі стрімко зростає, а ціна оренди не зростає на тому ж рівні», - коментує Марія Матос, директор з досліджень і речник Fotocasa. Орендна плата, хоча теж зросла, зросла більш стримано, «приблизно на 1-2%, встановившись на середньому рівні близько 75 євро на місяць», - каже Хуан Рамон Прієто, директор з операцій Solvia.

Дедалі більше приватних заощадників обирають саме ці інвестиції і роблять це з кількох причин. Найбільш очевидною є те, що вони створюють мало проблем і не вимагають заміни електроприладів або фарбування стін. Крім того, «вони вимагають дуже невеликих початкових інвестицій, особливо якщо порівнювати з житлом», - каже Прієто. І продовжує: «Цей тип інвестицій, як правило, зосереджується в періоди економічної невизначеності, як-от нинішній, оскільки сприймається як низькоризиковий і забезпечує безпеку інвестору».

Не варто забувати, що обмеження на використання транспортних засобів, такі як створення зон низьких викидів, пішохідні зони в центральних районах або ліквідація наземних парковок, збільшили попит на приватні гаражні місця, особливо в центральних районах. Крім того, купівля цього типу активів посилилася через збільшення продажів транспортних засобів, які у 2024 році перевищили мільйон автомобілів.

Криза житла також вплинула. Високі ціни на будинки, їхній дефіцит пропозиції та регулювання ринку спонукають деяких заощадників змінити партнерів. «Заощаднику або дрібному інвестору, здається, складніше придбати житло, і якщо додати до цього можливі проблеми з несплатою з боку орендаря, то ці обставини можуть сприяти тому, що інвестиції більше спрямовуються на гаражні місця», - розповідає Естебан Кальсеррада, керівник ParkingYa в Мадриді, компанії, що спеціалізується на купівлі-продажу та управлінні гаражними місцями. Альберто Залдуа, керівник компанії в Барселоні, додає ефект обмеження цін у каталонському місті: «Є інвестори, які вирішили перейти від квартир до паркінгів через проблеми, які виникають у питаннях законодавства та обмеження цін на оренду. Оренда одного або кількох місць забезпечує більшу ротацію, ніж квартира, але завжди створює менше проблем». Матос стверджує, що існує ефект перетягування, викликаний ажіотажем купівлі житла та тим, що гаражне місце збільшує вартість квартири до 7%.

Ще однією причиною, яка закріпила паркувальні місця як привабливу альтернативу для дрібних заощадників, є те, що вони вимагають мінімальних витрат на утримання та дозволяють інвестувати в нерухомість без необхідності, у більшості випадків, звертатися до банківського фінансування. Хоча ціна купівлі залежатиме від місця розташування та, перш за все, від попиту. «Не те саме центральний район, що й більш віддалений. Наприклад, ми продаємо в Мадриді, в районі Мануель Бесерра, гараж за 29 000 євро, порівняно з іншим, запропонованим у Пуенте де Вальєкас за стартовою ціною 7 000 євро. Різниця більш ніж утричі», - вказує Прієто. У найбільш затребуваних районах Мадрида, каже Кальсеррада, таких як райони Чембері та Саламанка, рідко можна знайти хороші місця дешевше 40 000 євро. А в Барселоні середня ціна стандартного місця варіюється від 18 000 до 20 000 євро, додає Залдуа.

Не слід забувати, що будь-які інвестиції пов'язані з ризиками, якими б малими вони не були, але факт залишається фактом: це актив, який завжди буде користуватися попитом на оренду. «Причиною, через яку цей тип інвестицій може зазнати невдачі, є щось надзвичайне, як-от пандемія у 2020 році, хоча завжди можна знайти альтернативи для підтримки оренди місць за більш помірною ціною», - зазначає Кальсеррада. Крім того, небезпека несплати та окупації дуже низька, і, у разі необхідності дезінвестувати, «завжди легше продати одне або два місця, ніж квартиру», - стверджує Залдуа.

Помилка початківця

Тим не менш, не варто залишати вибір напризволяще. У Solvia визначають фактори, які можуть негативно вплинути на прибутковість, такі як зміна попиту, нормативні зміни або поганий початковий аналіз місця розташування. «Основна помилка - платити вище ринкової ціни або купувати, тому що ціна дуже дешева, не враховуючи розміри місця або труднощі з паркуванням. Високі витрати на комунальні послуги - ще одна помилка, яку деякі новачки, як правило, не враховують», - описує Кальсеррада.

Також необхідно оцінювати супутні витрати, такі як податки та комунальні послуги. І «глибоко знати місцеві правила та обмеження, які можуть вплинути на оренду, оскільки в деяких районах є обмеження щодо того, хто може використовувати або купувати ці приміщення, і є спільноти сусідів, які не дозволяють оренду третім особам, які не є резидентами», - констатує Прієто.

Вибір правильної зони, де купується парковка, є важливим, оскільки від цього залежатиме отримана прибутковість. Наприклад, міста з прибутковістю вище середнього по країні - Рокетас-де-Мар (11,2%), Авіла (10,1%) та Кастельон (8,8%), за даними Fotocasa. Найменш прибуткові: Міслата (2,8%), Хаен (3,3%) та Паленсія (3,3%). «Потрібно шукати зони з певними проблемами з паркуванням на вулиці, щоб місця були зручними для паркування, незалежно від типу автомобіля», - кажуть у ParkingYa Barcelona.

Найбільш поширені розміри зазвичай становлять 2,20 метри завширшки на 4,50 метри завдовжки, «хоча доцільно, щоб вони були трохи більшими, оскільки сучасні транспортні засоби більші та трохи вузькі на цих місцях», - вказує Кальсеррада.