Дані на кінець минулого року все ще вражають щодо бізнесу придбання житла для здачі в оренду. За даними порталу нерухомості Idealista, середня валова дохідність (без урахування витрат) в Іспанії досягла 7,1%, а портал Fotocasa розраховує валовий прибуток від цієї діяльності на рівні 6,7%, з невеликим зростанням порівняно з 2023 роком. Безсумнівно, це тип інвестицій, який у 2024 році перевершили лише вдалі показники фондового ринку, а також шалене зростання цін на золото та деякі криптовалюти, і який явно переміг дохідність облігацій.

Інвестиції в житло мають історичне коріння серед іспанських громадян, що набуває ще більшої привабливості в поточний момент високої економічної та геополітичної напруги. Однак на ринку нерухомості з цінами на максимумі, що зменшує потенціал майбутнього зростання вартості житла і вимагає все більших сум для придбання, певні фінансові активи можуть бути цілком гідною альтернативою. Особливо, якщо врахувати всі витрати, пов'язані спочатку з купівлею, а потім з пропозицією в оренду.

Наразі опитані експерти зазначають, що в короткостроковій перспективі продовжиться зростання цін на житло та оренду, доки зберігатиметься дефіцит пропозиції як у великих містах, так і на затребуваному середземноморському узбережжі. Крістіна Аріас, директорка аналітичної служби Tinsa by Accumin, коментує: «Очікується, що ціни на житлову нерухомість продовжать зростати. Поступове відновлення купівельної спроможності домогосподарств після інфляційного епізоду 2021-2023 років, разом зі зниженням вартості іпотеки з середини 2024 року, пом'якшило в останні квартали показник фінансового навантаження при купівлі, хоча не виключається новий тиск на зростання цього показника в середньостроковій перспективі, що може, в свою чергу, призвести до уповільнення зростання цін». Таким чином, темпи зростання цін на житло є дещо невизначеними.

Валова дохідність від оренди в Мадриді становила 5%, а в Барселоні – 6% у 2024 році.

Заощаджувач має можливість подивитися за межі «цегли» та шукати надійні продукти, що наближаються за дохідністю до оренди. Державний борг Іспанії наразі пропонує 3,2% дохідності на 10-річний термін, і до цього купона слід додати можливе зростання ціни облігації через очікуване зниження процентних ставок ЄЦБ для стимулювання європейських економік. Хорошою стратегією є інвестування через фонди, що поєднують державний борг з корпоративними облігаціями, які зазвичай щедріші на дохідність. Минулого року фонди довгострокових облігацій досягли середньої дохідності 3,41%, і цього року ці рівні можуть бути перевищені завдяки зростанню вартості облігацій. У першому кварталі року в категорії облігацій виділяється фонд BNP Paribas Euro Short Term Corporate Bond з накопиченою дохідністю 1,18% за квартал, за ним B&H Debt з прибутком 1,10% та EVLI Nordic Corporate Bond, що накопичив 1,02%.

Для тих, хто може обрати більш складні варіанти, Рафаель Валера, CEO та засновник компанії Buy & Hold, пропонує деякі альтернативи інвестиціям у житло в сегменті фіксованого доходу, хоча в багатьох випадках вони вимагають значних сум, близько 100 000 €. Наприклад, субординовані облігації BBVA з дохідністю 4,37% при інвестиції такої суми, пояснює експерт. Також у корпоративний борг інвестують від 100 000 €, серед яких виділяється борг Eroski з погашенням у 2029 році та відсотком 5,24%, або облігація Moeve (колишня Cepsa), випущена до 2031 року, що пропонує дохідність 3,9%. Валера також відзначає державний борг Румунії з дохідністю 6% та рейтингом інвестиційного рівня, а для найсміливіших – облігації Аргентини, що дають 12%, випущені в доларах та класифіковані як високодохідні (high yield).

Іншим варіантом з високою дохідністю та низькою ліквідністю є альтернативні інвестиції, що стали такими модними в період нульових ставок у Європі. Інвестиції у фонди приватного капіталу (private equity) пропонують історичну середньорічну дохідність 10-20%, але з високим ризиком та тривалими термінами дозрівання від 5 до 10 років. Золото також було зіркою цього року на ринку зі зростанням близько 20% за перші місяці року, і експерти все ще бачать потенціал для зростання через існуючі геополітичні напруження.

Нижча чиста дохідність від оренди

Обіцянка дохідності від нерухомості існує, але за загальними показниками середньої дохідності від оренди на рівні 7% по країні, великі міста пропонують скромніші валові доходи. У Мадриді вона досягла 5%, у Барселоні – 6%, у Малазі – 5,6%, у Севільї – 5,8%, у Валенсії – 6%, у Більбао – 5,1%, тоді як Сан-Себастьян генерував прибуток від оренди 3,8%. Це відсотки дохідності від оренди, що вже ближчі до фінансових продуктів. Крім того, слід враховувати, що у валовій дохідності від оренди потрібно брати до уваги не лише орендну плату (з урахуванням витрат орендодавця та власника), але й майбутнє зростання (або зниження) вартості нерухомості, виходячи з того, що ціни зараз на максимумі.

Хоакін Лопес Чічері, партнер з питань консультування у сфері нерухомості компанії Abante, вважає за необхідне розрізняти зони зі зростанням населення та ті, де воно зменшується. Великі міста, такі як Мадрид, Барселона, Валенсія чи Малага, пропонують дохідність від оренди на рівні 5%, а для столиці вона знижується до 4,2%. Порівняно з валовою дохідністю 7% для всієї Іспанії, він зазначає, що нижчий прибуток у великих містах пояснюється високим попитом, через який житло завжди зайняте. «В Іспанії ще не відбулося явища інших європейських столиць, де середній клас живе на периферії», – стверджує він. Крім того, він очікує меншої напруги на ринку оренди на користь купівлі через низькі процентні ставки за іпотекою.

Таким чином, валова дохідність повинна пройти через жорстке сито витрат на придбання житла: ті, що виникають при купівлі, плюс утримання будинку після здачі в оренду. До самої вартості придбання слід додати додаткові витрати, що коливаються від 10% до 15% вартості нерухомості. У новобудовах ПДВ становить 10%, до якого слід додати податок на документально оформлені правочини (AJD), що коливається від 0,5% до 1,5% вартості за нотаріальним актом, тоді як на вторинному ринку застосовується податок на передачу майна (ITP), що становить від 6% до 10%, залежно від автономної спільноти. Нотаріат та Реєстр доповнюють витрати, які становлять від 900 до 2300 €.

В Atl Capital зазначають, що чиста дохідність інвестицій у житло коливається між 4% та 4,5%.

З цінами на нерухомість «у небі», важко купити за готівку, і витрати на інвестиції в житло зростають, якщо для придбання нерухомості, що потім здаватиметься в оренду, береться іпотека: оцінка (від 300 до 600 €); комісія за відкриття (від 1% до 2% вартості іпотеки); нотаріат та реєстрація (від 500 до 1000 €); а також податок на документально оформлені правочини на суму іпотеки. Нарешті, слід додати страхування житла (від 300 до 800 €) та, за бажанням, страхування життя або від несплати, яке часто вимагають банки.

Інвестор, який фінансує купівлю житла за допомогою іпотеки, повинен буде вирахувати цю значну статтю витрат зі своїх доходів від оренди. За останніми даними на кінець минулого року, річний платіж за середньою іпотекою в Мадриді сягає 14 809 €, в Барселоні – 11 819 €, в Малазі – 12 195 €, а у Валенсії – 7 564 €.

Антоніо де ла Фуенте, керуючий директор Living у Colliers, наголошує на легкості отримання кредиту для придбання житла. Цей експерт вважає, що ціни як на житло, так і на оренду продовжать зростати в короткостроковій перспективі. Крім того, він вважає, що житло має глибоке коріння як інвестиція серед іспанців, що підсилюється легкістю залучення позикових коштів: «Ми маємо фінансову систему з надзвичайною ефективністю та нижчими іпотечними ставками, ніж в інших країнах нашого регіону». Перевага, якої бракує іншим фінансовим продуктам. Де ла Фуенте також пояснює, що інвестиції в житло тягнуть за собою значні витрати, які зменшують валову дохідність на 25-30%. Також управління інвестиціями в нерухомість є набагато трудомісткішим та дорожчим порівняно з фінансовими активами, і «у разі аутсорсингу це має свою ціну», – підсумовує він.

Після купівлі будинку або, в кращому випадку, успадкування, орендодавець стикається з численними витратами. Якщо він здав житло через агентство, він заплатить місячну орендну плату плюс ПДВ. Також знадобиться сертифікат енергоефективності, вартість якого коливається від 100 до 300 €, а в деяких автономних спільнотах вимагається також Технічна інспекція житла, що коштує близько 100 €. Облаштування нерухомості також вимагає витрат, що коливаються від 1000 до 5000 € (фарбування, ремонт...). Власник також повинен сплачувати податок на нерухоме майно (IBI), який варіюється від 0,4% до 1,4% кадастрової вартості нерухомості. Крім того, за законом він повинен покривати витрати на капітальний ремонт та щомісячні внески до об'єднання співвласників. Він також повинен сплачувати обов'язкове страхування житла для покриття збитків вартістю від 200 до 600 € на рік та, за бажанням, страхування від несплати, яке покриває до 12 місяців орендної плати у випадку неплатника-орендаря і становить від 2% до 5% річної орендної плати. Перевагою є те, що більшість цих витрат можна вирахувати при поданні декларації про доходи.

Рубен Косар, генеральний директор бізнесу Foro Consultores Inmobiliarios, зазначає, що інвестування в житло для оренди може бути привабливим, хоча не слід забувати, що ціна купівлі зростає, і початкові інвестиції є більшими. Оскільки це довгострокова інвестиція, цей сприятливий момент для оренди не обов'язково триватиме вічно. Він додає: «Це також довгостроковий, неліквідний актив, який продається довше, порівняно з іншими інвестиціями, що мають більшу ліквідність. Крім того, він підпадає під дію багатьох податків та мінливого законодавства, законодавчих ризиків тощо».

Оренда має пільги, але її податковий режим в ПДФО гірший, ніж у фінансових продуктів.

Податки є ще одним важливим аспектом при виборі між інвестицією в житло та розміщенням грошей у фінансові активи. З цієї кампанії декларування доходів за 2024 рік пільга у розмірі 60% на доходи від оренди була зменшена до 50%, за умови, що оренда призначена для постійного проживання. Якщо житло здається в оренду в зоні, оголошеній «напруженою», можна отримати пільгу до 90%, тобто в цих випадках податок сплачується лише з 10% доходу. Крім того, при оренді житла можна вирахувати належним чином обґрунтовані витрати.

Однак загальний податковий режим є менш сприятливим для доходів від оренди, ніж для фінансових продуктів. Серхіо Нуньєс, приватний банкір в atl Capital, вважає, що чиста дохідність інвестицій у житло становить від 4% до 4,5%. З точки зору оподаткування, він вказує, що фінансові інвестиції мають кращий режим, ніж доходи від оренди. «Дохід від оренди додається до загальної бази оподаткування (разом із заробітною платою), і ставка може сягати максимального рівня, тоді як фінансові прибутки відносяться до бази оподаткування заощаджень і розподіляються за різними ставками залежно від отриманого прибутку». Він додає: «Наприклад, з інвестиційним фондом можна обрати момент, коли інвестору вигідніше сплачувати податки, тоді як податки з орендної плати потрібно сплачувати щорічно», – підсумовує він.