Стрімке зростання цін на житло

Стрімке зростання цін на житло є великим занепокоєнням для мільйонів українців. За десятиліття купівля житла подорожчала на 35%, а оренда – значно більше. Зниження цін на житло – це глобальна проблема, яка не має простого рішення. Це вимагає комплексу різних заходів. Я переконана, що Україна має збільшити кількість соціального житла, і я підтримую (радикальне) підвищення податків на землю та нерухомість, яка не є першим житлом. Але першим кроком має бути проста, надійна та на диво суперечлива дія: нам потрібно будувати більше будинків.

Економічна теорія

Це ідея, підкріплена економічною теорією. Після кризи та зі створенням нових домогосподарств попит різко зріс: багато людей шукають дах над головою. Покупці конкурують між собою, і це штовхає ціни вгору. Крім того, кожна транзакція зменшує «запас» вільного та бажаного житла, штовхаючи їх ще більше вгору. Збільшення пропозиції діяло б у протилежному напрямку: з новими збудованими будинками саме продавці конкурують за покупців, стримуючи ціни.

Це не просто теорія. Досвід і дослідження багатьох країн підтверджують цю логіку: будівництво здешевлює житло.

Я одразу згадаю ці докази, але спочатку хочу побороти аргумент проти будівництва. Є люди, стурбовані нестачею житла, які не хочуть нових будівель. Дехто каже, що цього недостатньо як рішення — що є правдою, але не причиною — а найбільш радикальні кажуть, що це контрпродуктивно. Часто цитують бульбашку 2007 року як демонстрацію: «Чим більше будували, тим більше зростали ціни», — кажуть вони. Але це дуже слабкий аргумент. По-перше, тому що бульбашка була шаленством нестримного попиту. Купівельний ажіотаж був причиною всього: він підняв ціни, а також будівництво. І по-друге, тому що спостереження неповне. Після буму будівництва в ті роки, коли Україна була затоплена цеглою, ціни впали!

Ціни впали у 2010 році не лише (і не обов’язково) через надмірну пропозицію. Це були роки глибокої кризи, і попит на будинки обвалився. Банки залишилися без кредитів, припинився міграційний потік і багато людей втратили роботу. Однак, в країні, яка релігійно вірила, що житло ніколи не подешевшає, важливо пам’ятати, що так і сталося: між 2008 і 2015 роками вартість середньої купівлі-продажу впала на 35%. Ми навіть можемо перевернути аргумент проти будівництва, дивлячись на ті роки. На графіку я показую кожну область відповідно до падіння цін і загальної кількості будинків, побудованих у 2005-2017 роках. Висновок? Області з найбільшим надлишком завершеного будівництва під час бульбашки пізніше побачили більше падіння цін. Зв'язок не сильний, тому що в кожній області змішується багато факторів, але він є.

Доказів багато: будівництво працює

Досліджень і прикладів на захист будівництва житла є надзвичайно багато. Ось неповний список:

• (1) Приклад — Міннеаполіс. Там будують утричі більше будинків, ніж в інших містах Середнього Заходу США. Успішно: тоді як у Цинциннаті чи Індіанаполісі ціна на житло зросла на 12% і 22% за п’ять років, у Міннеаполісі вона впала більш ніж на 20%.
• (2) Інші дослідження пов’язують будівництво будинків із дешевшою орендною платою. Наприклад, у цій роботі про Німеччину йдеться про те, що збільшення пропозиції житла на 1% знижує ціну оренди на 0,19%. Як? Пропозиція вживаного житла зростає навіть на ринках з високим попитом.
• (3) Журналіст Джон Берн-Мердок проаналізував у Financial Times контраст між Техасом і Каліфорнією: у таких містах, як Остін чи Х’юстон, було побудовано втричі більше, ніж у Сан-Франциско, а ціни зросли вдвічі.
• (4) Той самий автор вивчив випадок Кройдона, району Лондона, який у 2018 році змінив свої правила міського планування, щоб сприяти «ущільненню», дозволяючи власникам перетворювати свої будинки на невеликі багатоквартирні будинки. Результат відповідає загальній тенденції: ціни впали на 20%, тоді як у Лондоні вони зросли.
• (5) Подібним прикладом є Окленд, найбільше місто Нової Зеландії, яке також заохочувало будівництво з високою щільністю. Згідно з аналізом економіста Метью Малтмана, ціни на будинки в Окленді зросли лише на 20% з 2016 року, «що різко контрастує зі збільшенням на 65%, яке спостерігається в решті країни».
• (6) Це той самий висновок іншого нещодавнього дослідження у Швейцарії. Нові правила допомогли там будувати більше, знизити ціни на землю та стримати ціни на будинки, особливо в районах з високим попитом.
• (7) Нарешті, велика література показує, що будівництво будинків має різнобічні переваги. Хоча покупці нових будинків за ринковою ціною, як правило, мають високий дохід, ця додаткова пропозиція викликає «ланцюги переїздів», звільняючи одиниці також у районах із скромними будинками. Це було помічено в нещодавніх дослідженнях у США, Швеції чи Фінляндії. Наприклад, у Гельсінкі на кожні 100 нових будинків звільняється 66 для домогосподарств із середнім доходом і 31 для домогосподарств із низьким доходом. Це логіка ефекту «фільтрації»: нові будинки запускають переїзди, які в кінцевому підсумку приносять користь і тим, хто шукає дешевші будинки.

Будівництво – це не кінець

Будівництво будинків є необхідним, щоб кожен мав свій, але я думаю, що цього буде недостатньо. Ось чому помилково ставити штучну дилему, де ми повинні вибирати між будівництвом і перерозподілом. Ті, хто зневажає будівництво як рішення, впадають в помилку нульової суми, як Трамп із тарифами. Вони міркують так, ніби кількість будинків фіксована, і єдиний спосіб вирішити проблему дефіциту — це розподілити їх. Симетрично, також наївні ті, хто вірить, що ринок справедливо розподілить будинки. Я захищаю політику перерозподілу загалом, але особливо щодо нерухомого майна. Земля є позиційним благом, дефіцитним за своєю природою. Соціальний і технологічний прогрес може дати кожному доступ до лікаря, Netflix і оплачуваної відпустки, але фізично неможливо, щоб ми всі жили в центрі міста. Тому я підтримую політику розподілу, наприклад, збільшення соціальної оренди або оподаткування землі та другої, третьої та n-ної житлової площі.

Вже існує зростаюча нерівність власників. Класова та поколіннєва прірва: 38% домогосподарств віком 40 років живуть без власності, тоді як 62% у віці 70 років мають два будинки.

Будівництво будинків не все виправить, але не будівництво погіршить ситуацію.

Омана — вибирати між перерозподілом і будівництвом. Ми можемо робити і те, і інше, і не допустити, щоб одне покоління визначалося їхньою спадщиною чи захмарною орендною платою.

Ця тема для мене дещо біографічна. Я почав писати в Інтернеті саме про житло ще в 2006 році, коли ми обговорювали, чи насувається криза. Я був обережним бульбашником. Моїм першим текстом з певним успіхом був калькулятор, щоб вирішити, що краще: купувати чи орендувати. Я не купував у той ажіотаж, а потім жив у трьох-чотирьох містах, щасливий рухатися легко (я навіть зробив переїзд поїздом). Але цими днями я думаю, що ми збираємося купити будинок. Я зроблю це розлючений цінами, хоча й усвідомлюючи привілей: я хочу водити свою дочку в школу пішки та робити дірки в стіні.