Через нестачу житла переобладнання комерційних приміщень у житло стає все більш популярним, особливо в регіонах з високим приростом населення.

У Мадриді, де проживає сім мільйонів людей, за останні два десятиліття населення зросло більш ніж на 20%. Очікується, що до 2037 року воно перевищить вісім мільйонів. Це створює значний дефіцит житла, оскільки кількість нових домогосподарств значно перевищує кількість новобудов. За оцінками, у 2025 році буде створено близько 57 000 нових домогосподарств, тоді як сертифікати про завершення будівництва отримають лише близько 22 000 об’єктів.

«У цій ситуації деякі власники перетворили комерційні приміщення на житло, хоча спочатку ці зміни не відповідали всім нормам. Але муніципалітети вирішили дозволити ці зміни, щоб не мати закритих приміщень, які псують міські райони», – зазначає Рубен Козар, генеральний директор з розвитку бізнесу Foro Consultores Inmobiliarios.

Для тих, хто не може дозволити собі орендувати квартиру за високими цінами, підвальні та напівпідвальні приміщення стали дешевшим варіантом оренди з більшою незалежністю. Однак навіть ці об'єкти вже не можна назвати доступними через стрімке зростання цін на ринку. У Мадриді, в районі Мораталаз, підвальне приміщення з двома спальнями площею 60 квадратних метрів може коштувати до 1300 євро на місяць.

Це також стало одним з найбільш прибуткових видів діяльності для заощадників, які прагнуть отримати максимальну віддачу від своїх інвестицій. Наприклад, Gumper Asesores Inmobiliarios підкреслює, що «купівля приміщення та перетворення його на житло може бути на 50% дешевшою, ніж купівля будинку з такими ж характеристиками, що дозволяє отримати вдвічі більший прибуток».

Крім того, за підрахунками Кароліни Рока, президента Asprima, лише в Мадриді не вистачає «187 000 будинків, щоб задовольнити попит і пропозицію», тож нікого не дивує популярність таких перетворень. Найбільш помітні зміни відбуваються в Мадриді та Барселоні, де дефіцит житла є очевидним. Дрібні інвестори шукають невеликі приміщення площею близько 40-50 метрів. Інші віддають перевагу великим приміщенням, які іноді можна використовувати для будівництва кількох квартир. Пандемія залишила багато вільних приміщень, і їх використовують. Коли не вистачає будинків, в хід іде винахідливість.

Бізнес контролюється малими компаніями або приватними особами, які оформлюють містобудівні зміни та виставляють на продаж або в оренду переобладнані приміщення. Великі інвестиційні фонди не цікавляться цим дрібним бізнесом. «Наскільки нам відомо [дані коливаються між точними даними кадастру та повсякденною реальністю, яку бачать професіонали], вони продаються відносно швидко», – кажуть у Fotocasa.

Багато з цих квартир використовуються як для традиційної, так і для туристичної оренди. У столиці налічується 17 360 об'єктів для відпочинку, і лише 7% (1 131) є законними. Мер Хосе Луїс Мартінес-Алмейда посилив покарання до 100 001 євро. «Хоча було накладено лише 183 штрафи на суму 30 000 євро».

Сприятливий ґрунт для зміни цільового призначення. «Звичайно, ми помічаємо в Мадриді, що попит на ці приміщення зростає», – зазначає Іньякі Альварес, франчайзі Look & Find у Retiro та Delicias. «Це тенденція. Все частіше на колись комерційних, майже забутих вулицях, багато приміщень змінюють своє призначення», – пояснює він. Навіть деякі з них мають окремий вхід. Краще купувати або орендувати в таких районах, як Pacífico або Vallecas, де приміщення коштують дешевше, але їх можна здавати в оренду або продавати за цінами, які дають більшу маржу, навіть до 50%. Купувати в районі Саламанка за мільйон і намагатися здавати в оренду за тисячі євро – помилка. Проста логіка.

В іншому великому іспанському місті, Барселоні, «перетворення приміщень на першому поверсі в житло не є пріоритетною політикою», – визнає представник каталонської міської ради. Причина? Вони хочуть забезпечити належні умови проживання в будинках, оскільки існує чітке прагнення диверсифікувати діяльність районів. Цифри є відлунням цієї політики. У 2016 році лише 115 приміщень на першому поверсі було перетворено на житло в усьому місті, а протягом 2023 року (останні оновлені дані) було дозволено лише 69. Дуже мало. Фактично, Sants-Monttjuïc (185), Horta-Guinardó (162) та Sarriá-Sant Gervasi (158) найбільше відчули ці зміни протягом 2016-2023 років. На протилежному боці – Ciutat Vella (62) та Les Corts (64).

Нормативні акти дозволяють трансформацію, але це нелегко. Наприклад, у певних місцях міська рада дає згоду на зміну цільового призначення, але завжди з метою збереження місцевої торгівлі, традиційної діяльності та поєднання бізнесу. Приклад цієї політики можна побачити, прогулюючись вулицями старого міста Грасія. Все це зазначено в статті 225 містобудівних норм генерального столичного плану. Крім того, він повинен відповідати мінімальним вимогам до житла, і квартира ніколи не повинна збільшувати щільність населення району, де вона розташована. Обмежена кількість змін цільового призначення свідчить про складність перетворення приміщення на житло.

Ці цифри трансформації невеликі. Для декого вони навіть не є полегшенням. «Рішення чітке: вивести більше землі на ринок», – вигукує Хесус Дуке, віце-президент Alfa Inmobiliaria. «Хоча краще, щоб це було житло, ніж щоб ці комерційні приміщення були занедбані». Тим часом на задньому плані лунає відлуння абсолютної терміновості.

До 90% в податковій декларації

Через нестачу землі вдалися до оподаткування. Орендодавці, які здають в оренду приміщення, перетворені на житло, зможуть зменшити в податковій декларації до 60% прибутку, отриманого від оренди. Необхідно виконати дві умови:

• більша частина коштів, призначених для реконструкції приміщення, повинна бути спрямована на структурні елементи (дах, фасади, кам'яна кладка). Ніякого газу, столярних виробів або сантехнічних робіт.
• власник повинен інвестувати в реконструкцію суму, яка перевищує 25% вартості придбання приміщення.

Звичайно, нерухомість повинна здаватися в оренду як постійне житло. Туристичне житло виключено. «Однак», – розповідає Карлос Куадрадо, президент податкових техніків (Gestha), – «якщо перша умова не виконана, постійна знижка на житло залишається на рівні 50%». Він нагадує, що деякі правила змінилися. «Закон про житло від травня 2023 року розширив пільги в районах з високою напруженістю, які можуть досягати 90% отриманого доходу. Хоча ми чітко усвідомлюємо, що оподаткування не є рішенням», – підсумовує Куадрадо.