Чи можливо за лічені хвилини спроєктувати будівлю?

Так, це можливо! Це одне з застосувань генеративного штучного інтелекту (ШІ), який починає проникати в ринок нерухомості. Але це лише один з багатьох прикладів прогресу цієї технології, яка може бути використана в секторі: створення відео на основі зображення житла, віртуальні асистенти або боти, які консультують щодо купівлі квартири, аналіз зображень для прогнозування обслуговування нерухомості, програмне забезпечення, яке аналізує тисячі договорів оренди, або миттєві дослідження ринку – це лише кілька прикладів того, як інновації можуть змінити цей бізнес.

«Уявіть, що за кілька годин ви можете зробити параметричне архітектурне рішення на ділянці, щоб зрозуміти, що ви можете побудувати, щоб максимально використати площу», – пояснює Хав'єр Санчес, директор з технологій житлового забудовника Aedas Homes, публічної компанії, однієї з найбільших у секторі, яка почала впроваджувати використання штучного інтелекту для своєї продукції, а також для підвищення ефективності внутрішніх процесів. Aedas тестує генеративний штучний інтелект (який може створювати зображення, відео, розмови...) у процесі будівництва. Завдяки програмі компанія може створити будівлю, дотримуючись норм конкретного місця розташування, використовуючи архітектуру, яку зазвичай використовує забудовник, яка ідеально вписується в ділянку та має дизайн з тією кількістю спалень або послуг, які користуються найбільшим попитом під час продажу.

Для створення будівель зі штучним інтелектом Aedas використовує технологію, створену іспанською компанією Nidus. Ана Лозано, архітектор і засновниця Nidus, розповідає, що вони самі створили алгоритм для цього інструменту. «Ми зрозуміли, що саме на початку приймаються рішення, які визначатимуть решту проєкту, тобто максимальна рентабельність буде залежати від рішень, прийнятих на етапі проєктування». За її словами, цей інструмент імітує роботу архітектурної студії та витягує дані, необхідні для розробки прогнозного звіту про прибутки та збитки. «Ми змогли розробити інструмент, який здатний автоматизувати проєкт на основі містобудівних і комерційних параметрів. Роботу, яка традиційно займала у нас тижні, навіть місяці, ми можемо скоротити до хвилин або годин, з дуже високим рівнем деталізації та ефективності», – стверджує Лозано.

Хтось може запитати, чи означає цей тип інструментів кінець архітектурних студій. Лозано це заперечує. «Це зроблено архітекторами для архітекторів», – запевняє вона. «Тобто, він стає помічником, який замінює архітектора в найбільш виснажливій частині його роботи, в найбільш повторюваній і в тій, що найменше додає цінності, і яка, крім того, не оплачується ринком. Тому що, на жаль, в Іспанії попередні техніко-економічні обґрунтування, які забудовник використовує для прийняття рішення про продовження інвестицій, вважаються роботою, яка повинна бути виконана на успіх», – нарікає вона.

Nidus також почала розробляти інший інструмент штучного інтелекту для індустріалізованого (на заводах) будівництва фасадів, щоб панелі відповідали всім критеріям виробництва, транспортування або використання матеріалів. «Те, що інженеру потрібно було вісім годин, ми робимо за 0,01 секунди», – зазначають вони.

Агенти, які продають квартири

Хав'єр Мартінес, керівник інженерного відділу для клієнтів Google Cloud, розповідає, що одним з їхніх рішень є створення агентів або чат-ботів, які здатні взаємодіяти з природною мовою, тобто використовують генеративний ШІ, що дозволяє вести розмову, будь то голосом або в чаті. «Зрештою, штучний інтелект приносить ефективність компаніям і командам», – вважає він.

Один з цих агентів Google був впроваджений в Aedas Homes, яка розробила власного чат-бота під назвою Lara, щоб допомагати в процесі купівлі житла. «Ми створили агента, який розмовляє з тими, хто ще не є клієнтами, і відповідає на їхні запитання в розмовній формі, як ніби ви розмовляєте з Chat GPT», – розповідає Санчес з Aedas. «Він може запитати, які вікна, або будь-що, що є в технічній документації та в комерційному досьє на житло», – деталізує він, що дозволяє обслуговувати потенційного покупця 24 години на добу, крім того, Lara відповідає за узгодження дати з комерційним представником компанії, якому вона передає історію розмови з цією людиною. Цей самий крок робить забудовник з іншим агентом під назвою Фелікс, який тестується, для післяпродажного обслуговування квартири. Так само вони розробляють більше десятка ботів, щоб допомагати власним працівникам у всіх процесах створення будівлі, нормативних актах, маркетингу чи інших внутрішніх роботах.

«Одне, що має сенс в нерухомості, – це управління документами та те, як вони обробляються за допомогою штучного інтелекту», – міркує Мартінес з Google. Він наводить, наприклад, норми щодо будівництва або законодавство про очищення води, які можуть відрізнятися залежно від місця розташування і можуть бути зібрані в численних документах на 500 сторінок. «У працівника є віконце інтерфейсу агента, якому він ставить запитання, наприклад, яке законодавство застосовується до очищення води на ділянці в промисловій зоні, штучний інтелект зчитує всю документацію, розуміє її, відповідає вам і, крім того, вказує на абзац, звідки він бере відповідь», – додає він.

Штучний інтелект, який бачить

Одним з найновіших досягнень є те, що відоме як мультимодальність, що означає, що ШІ не тільки обробляє і розуміє тексти, але й зображення, аудіо та відео. «На сьогоднішній день генерація зображень є надзвичайно потужною. У нерухомості у нас є приклади для порталів оголошень, де я роблю фотографію і за допомогою штучного інтелекту роблю так, щоб кімната була мебльована або відремонтована. Ми також кілька тижнів тому запустили нове рішення для створення відео на основі зображень», – описує директор Google. У цьому сенсі вже існують програми, які дозволяють також проєктувати інтер'єри на основі певного зображення.

«Використання зображень дуже швидко розвивається», – запевняє Хоакін Муньос, партнер з технологій в юридичній фірмі Bird & Bird. «За допомогою камер, наприклад, можна ідентифікувати потоки клієнтів у торгових центрах, застосовуючи певні запобіжні заходи», – ілюструє він. Компанії, такі як Vionvision, вже використовують цей тип датчиків зі ШІ, які можуть аналізувати відвідуваність, управління чергами, потоки трафіку, шахрайство або крадіжки.

У цьому сенсі Магдалена Чибчинська, міжнародний партнер, відповідальна за стратегічний консалтинг в Cushman & Wakefield (C&W), зазначає, що розумні будівлі генерують величезну кількість даних. «Але важливо подивитися, що ви робите з цими даними». Питання про те, як зовнішні та внутрішні впливи можуть впливати на споживання енергії, «пам'ятаючи, що будівлі відповідають за 40% викидів CO2», – попереджає вона. Зображення нерухомості також можуть бути використані для контролю деградації та для передбачення обслуговування майна.

Енріке Лосантос, головний виконавчий директор консалтингової компанії JLL, зазначає, що в цій сфері, яка називається управління майном, буде застосування в «розумних будівлях, які майже не потребують втручання людини, окрім як для нагляду та посилення навчання ШІ». Інше використання також передбачає різні рішення у випадку житлових приміщень, як нагадує цей директор: «ШІ може створювати віртуальні тури та 3D-візуалізації житла, навіть до того, як вони будуть побудовані».

Зробиш мені бізнес-план?

Штучний інтелект також може бути використаний для підвищення ефективності з баченням, спеціально розробленим для сектора нерухомості. Алехандро Бермудес, засновник Atlas Real Estate Analytics, розповідає, що його компанія вже почала використовувати штучний інтелект для створення звітів для своїх клієнтів. «Наприклад, аналізувати нерухомість у певній зоні, яка мене цікавить, і автоматично генерувати всю оцінку наявних активів, бачачи, які з них вище або нижче ринкової ціни і які знаходяться в хорошому стані. За допомогою розпізнавання зображень можна робити дуже точні оцінки». Він також підкреслює, що цей інструмент може автоматично розробити дослідження ринку: «Ціна, за якою ви повинні купувати, ціни, за якими ви зможете продати, вибір ренти, яку ви зможете отримати, а також він робить всю фінансову модель».

Atlas також працює над моделюванням, моделюванням для тестування архетипу покупця в кожній зоні. «У цьому районі продаються будинки з басейном чи без? Їх купуватимуть молоді сім'ї з дитиною? Краще з трьома або чотирма спальнями? Ми можемо зробити комерційний аналіз за лічені секунди», – додає він. Однак Бермудес запевняє, що цей сектор відстає від інших у штучному інтелекті. «Це дуже роздроблений і дуже непрозорий сектор», – наполягає він, оскільки вважає, що досі «робота залишається кустарною», людей, які вивчають ринки.

Інший приклад пропонує Педро Санчес Альварес, керівник цифрового відділу та технологій у консалтинговій компанії CBRE: «Ми бачили нові інструменти, які дозволяють працювати з великими обсягами містобудівної інформації та міського кадастрового планування». Цей експерт запевняє, що його компанія проводить аналіз всього ланцюжка створення вартості сектора, від ШІ, який виявляє інвестиційні можливості, до передбачення коливань ринку або перетворення офісів на житлові приміщення, серед інших видів використання.

У цьому сенсі є також рішення для компаній, що володіють будівлями, наприклад, офісними, з орендарями: «Найважливіше – це орендар. Нам потрібно краще розуміти орендаря», – стверджує Чибчинська з C&W. Завдяки аналізу величезних обсягів даних за допомогою ШІ, «майже в один клік ви отримаєте короткий список потенційних ідеальних орендарів для нерухомості».

Муньос з Bird & Bird деталізує, що такі програми, як Legora, також змінюють юридичні фірми в їхній діяльності з нерухомістю. Він нагадує, що зазвичай молодих юристів змушували збирати сотні документів, наприклад, прості записки, в кожній операції. «Раніше це робилося вручну. Тепер ШІ робить для нас комплексну перевірку в транзакції», – розповідає він, використовуючи тисячі даних.

У світі агентів з нерухомості також існують рішення. Матео Лекок, генеральний директор французької проптех-компанії Iad, яка в Іспанії має понад 700 консультантів, розповідає, що нещодавно вони підписали стратегічний альянс з португальською фірмою Alfredo AI для використання інструменту оцінки нерухомості. «Він дозволяє збирати всю інформацію, яка доступна про нерухомість, яка продається, і можливі умови, на яких вона буде продаватися». Лекок також прогнозує, що в найближчому майбутньому з'являться прогностичні моделі, які дозволять полегшити переговори щодо ціни.

Лосантос з JLL підсумовує, що ШІ допомагає приймати більш обґрунтовані рішення за значно менший час і виявляти тенденції, які досі були невидимі для більш традиційного аналізу. У сфері інвестицій, за його словами, це означає можливість визначити, які об'єкти нерухомості будуть продані в найближчі роки або який інвестор має найкращі можливості для придбання нерухомості за певною ціною. «З іншого боку, ШІ відіграє ключову роль, допомагаючи автоматизувати багато рутинних завдань, таких як аналіз договорів оренди, створення фінансових моделей та оцінок, резюмування містобудівних планів, серед інших процесів, що підвищує ефективність та гнучкість ринку нерухомості», – вважає він.

«Штучний інтелект важливіший, ніж інтернет для будь-якої компанії, включаючи компанії з нерухомості. Що станеться з компанією, яка не використовує ШІ? Просто її не існуватиме», – вважає Санчес, директор Aedas.

Впливає на містобудування

Магдалена Чибчинська з C&W підсумовує застосування ШІ в секторі нерухомості в трьох вимірах. Перший – це інструменти, які покращують процеси та допомагають бути більш ефективними, наприклад, керування тисячами договорів оренди, а також у стратегічних рішеннях. «ШІ допомагає автоматизувати рутинні завдання», – пояснює вона. Другий аспект – це сама будівля, наприклад, у сфері сталого розвитку.

Нарешті, цей експерт зазначає, що ШІ також впливає на міста, аналізуючи, як працюють в офісах, розташування логістичних центрів (оскільки штучний інтелект дозволяє краще управляти запасами) або, навіть, з появою та необхідністю більшої кількості центрів обробки даних через використання цих послуг.