27-річна Ана та ціни на соціальне житло

27-річна Ана, яка вважає за краще не називати своє справжнє ім'я, та її партнер були готові сісти 7 березня перед комп'ютером і заповнити заявку на отримання однієї з 92 квартир соціального житла (VPO) у новому районі Крус-дель-Кампо, перший камінь якого заклали двома днями раніше мер Севільї Хосе Луїс Санс та радниця з питань розвитку Андалусії Росіо Діас. Але коли вони побачили ціни на квартири: 199 771,04 € за двокімнатні, 259 203,40 € за трикімнатні та 316 646,59 € за чотирикімнатні (всі з гаражем та коморою, без урахування ПДВ), вони відмовилися. «Я готуюся до іспитів, і хоча мій партнер добре заробляє, з такими цінами ми не можемо дозволити собі претендувати на це житло. Для нас це, звичайно, не доступна сума, якою і має бути соціальне житло», — пояснює вона.

Як і вона, інші претенденти заповнили соціальні мережі подібними коментарями, скаржачись на ціни, що суперечать словам радниці під час інавгурації: «Якщо ми не надамо андалузцям можливості отримати доступ до житла, нам буде важко розвиватися як суспільство». «Коли середня зарплата севільця становить 23 000 €, пропонувати соціальне житло майже за 300 000 € не здається синонімом сприяння, і, звичайно, не допомагає отримати доступ до житла тим, хто має низькі доходи», — коментує Ана.

Мерія Севільї пояснює зростання цін на житло збільшенням вартості матеріалів та будівництва, а також відсутністю стимулів та допомоги для придбання житла. «Проте житло Emvisesa, як і раніше, на 42% дешевше, ніж на вільному ринку», — заявив останніми днями делегат з питань містобудування Хуан де ла Роса. Відповідальний за Emvisesa, муніципальну житлову компанію, Мануель Морільо, наполягає на тому, що ціни на це житло «адаптовані до поточної ситуації на ринку», і пояснює, що вони були розраховані «з урахуванням коефіцієнтів, таких як місце розташування, на основі цін модулів, які Міністерство житлового будівництва встановлює для соціального житла».

Цей останній проєкт, який буде готовий у 2027 році, зводиться на території колишньої фабрики CruzCampo, в районі Сан-Пабло-Санта-Хуста, в одній із зон найбільшого містобудівного розвитку міста та з високим попитом, оскільки знаходиться у відносно центральному анклаві Севільї. «Це консолідований район, у зоні, що зросла в ціні», — зазначає Фран Прієто, президент групи агентств нерухомості Alianza Sevilla. Ця обставина, поряд з тим, що йдеться про нове будівництво високої якості, пояснює, на думку забудовника, таку високу ціну для соціального житла. «На сьогоднішній день будівництво нового житла дуже дороге, і якщо державні адміністрації не субсидуватимуть частину цих витрат, ціни на соціальне житло в цих дуже центральних районах будуть майже на рівні звичайного житла», — зазначає Прієто.

Морільо порівнює ціну будівництва соціального житла за останні вісім років із нинішньою. «Потрібно враховувати складову будівництва: тоді активний квадратний метр коштував 600 €, зараз не можна будувати менш ніж за 1200», — стверджує він. «Дуже складно знизити ціну на соціальне житло без будь-якої допомоги», — каже керівник Emasesa, який вказує на заходи, які, щоправда, міг би застосувати лише уряд, такі як пряма допомога на купівлю чи зниження ПДВ. Хоча джерела в міністерстві нагадують, що центральний уряд виділяє понад 1 € з кожних 2 € вартості будівництва такого типу доступних будівель.

Щоб отримати доступ до цього житла з обмеженою ціною, доходи сім'ї не повинні перевищувати 5,5 разів IPREM (державний індикатор доходу з множинними ефектами), який може досягати семи разів, якщо після завершення процесу розподілу залишаться вільні квартири. Власники цього соціального житла, відповідно до андалузьких правил, можуть передати, здати в оренду або поступитися його використанням через 10 років. Прієто в цьому сенсі також наголошує на зростанні цін на соціальне житло, що було у вжитку, в Севільї.

Проєкт соціального житла Крус-дель-Кампо в Севільї. МЕРІЯ СЕВІЛЬЇ.

Профспілка орендарів Севільї вважає, що цими проєктами муніципальна житлова компанія Emvisesa заохочує спекуляцію. «В даний час Emvisesa будує для абсолютно привілейованих домогосподарств, а не для людей, які дійсно цього потребують, тому щоразу, коли відбувається розіграш, відбувається масова відмова від власників», — йдеться в заяві. «Це житлова політика, спрямована не на людей, які потребують житла, а на людей, які могли б отримати доступ до вільного ринку житла», — заявив сьогодні вранці представник Adelante Andalucía Хосе Ігнасіо Гарсія.

Цей випадок у Севільї послужив прикладом наслідків нещодавно затвердженого декрету-закону про термінові заходи в галузі житлового будівництва Хунти Андалусії, який передбачає вивільнення землі для сприяння будівництву 20 000 одиниць доступного житла в найближчі п'ять років, а також включає збільшення максимального річного доходу для доступу до них до 58 800 € (досі межа становила 46 200 €). Цей захід був розкритикований профспілками та групами, які захищають право на доступ до гідного житла в Севільї.

«Навіть президент Хунти міг би отримати доступ до соціального житла з цією зміною», — іронізувала CC OO Andalucía, яка в заяві вказала, що люди з доходом понад 98 000 € на рік можуть отримати доступ до соціального житла, «тоді як у реєстрах заявників є понад 135 000 осіб з доходом, що не досягає 35 000 €».

Для платформи «Севілья для життя» заходи королівського указу не дозволять полегшити доступність землі для сприяння будівництву соціального житла, як стверджує норма, оскільки «вони не втручатимуться безпосередньо ні в пропозицію, ні в ціну житла», — зазначає одна з її представниць, яка, зокрема, наводить як приклад проєкт Крус-дель-Кампо. «З цими цінами існуюча проблема не вирішується», — підкреслює вона.

Їхня пропозиція полягає в тому, щоб будівництво державного житла «зосередилося на проєктах оренди з доступними цінами для молоді та сімей залежно від рівня їхнього доходу». «Необхідно знизити максимальні межі доходу сімей, які можуть отримати доступ до соціального житла, і щоб це житло ніколи не могло втратити захист і бути лібералізованим», — додає представниця «Севільї для життя», яка нещодавно ініціювала демонстрацію за доступ до житла в столиці Андалусії. Платформа також ставить під сумнів лібералізацію землі, включену до указу, яка дозволяє міським радам виділяти під будівництво ділянки, призначені для офісів або туристичних цілей. «Питання в тому, чи після зміни цільового призначення землі для будівництва державного житла, де забудовник може вільно вибирати режим залежно від доходу, він будуватиме житло для сімей з доходом 1500 €, чи віддасть перевагу будівництву для сімей, дохід яких становить близько 5000 €? Очевидно, що це безпосередньо пов'язано з рентабельністю проєктів», — стверджує співрозмовниця.

Контроль цін

Радниця з питань розвитку спробувала відреагувати на критику указу про термінові заходи і, отже, житлової політики уряду Хуана Мануеля Морено, закликаючи до необхідності будівництва такого типу доступних будівель у громаді. «Нам потрібно, щоб забудовники хотіли будувати соціальне житло, тому що інакше ми не зможемо вивести соціальне житло на ринок», — заявила вона в понеділок, зазначивши, що ціни «завжди можна знизити».

«Поки попит перевищуватиме пропозицію, ціни продовжуватимуть зростати», — попереджає Прієто, який нагадує, як інший нещодавній муніципальний проєкт соціального житла в Пальмас-Альтас (з цінами від 184 123 до 270 107 €, які схожі на інші проєкти вільного продажу в цьому районі) також викликав суперечки. «Але всі вони були продані», — зазначає він. «Ціни настільки високі, що все більше людей середнього класу також не мають можливості отримати доступ до житла, ринок житла вже не є лише проблемою соціальної політики, тому що 70% або 85% населення також мають труднощі», — зазначає Хосе Карлос Бабіано, архітектор, містобудівник і професор кафедри містобудування Севільського університету, який виступає за обмеження цін на житло та «контроль і нагляд, щоб житло досягало всіх верств суспільства».

Профспілка орендарів також вимагає «контролю за цінами на житло для продажу та оренди» і вказує, як і Adelante Andalucía, на розповсюдження туристичного житла, яке також скорочує пропозицію та підвищує ціни. «Необхідно оцінити порожнє житло та заборонити туристичне житло, яке загалом становить близько 800 000 одиниць житла, які могли б вийти на звичайний ринок оренди», — йдеться в їхній заяві.

Бабіано нагадує, як багато районів Севільї в 70-х і 80-х роках були побудовані завдяки проєктам соціального житла. «Це був успіх», — зазначає він. Тоді ціни на соціальне житло були нижчими за ринкові. Сьогодні, як нагадує Прієто, ситуація інша. «Якщо ми хочемо будувати соціальне житло за доступними цінами, нам потрібно вийти з центру Севільї та шукати альтернативні земельні ділянки в периферійних районах», — зазначає забудовник, повертаючись до порівняння з 70-ми та 80-ми роками, коли це соціальне житло також будувалося в околицях, таких як Піно Монтано, які в XXI столітті вже знаходяться в межах міста.