Будівництво соціального житла (VPO) у 2024 році продемонструвало найбільше зростання за десятиліття.

Згідно з останніми офіційними даними, опублікованими в четвер Міністерством житлового будівництва, минулого року в Іспанії було завершено 14 371 будинків цього типу, що на 62% більше, ніж у 2023 році (8 847). Це найвищий показник з 2014 року, однак він все ще недостатній на тлі структурного дефіциту, який відчуває країна, та мети уряду зробити цей тип нерухомості одним із стовпів гарантування доступної оренди.

В умовах стрімкого зростання цін та обмеженого доступу до житла для широких верств населення цей прогрес, хоч і значний, є лише «ла́ткою», на думку опитаних аналітиків. Крім того, лише чверть збудованого житла призначена для оренди, хоча саме там зосереджена проблема доступності ринку нерухомості.

Зростання має кілька аспектів.

З одного боку, воно відображає зусилля адміністрацій (державної та автономних спільнот) з активізації будівництва соціального житла (яке називається так, тому що будується за державні кошти та з максимальною ціною продажу чи оренди, встановленою адміністрацією). Цей тип будівництва в Іспанії різко впав після фінансової кризи 2008 року (в роки буму нерухомості було збудовано близько 70 000 таких будинків) і, за винятком незначних підйомів, з того часу залишався на низькому рівні.

З іншого боку, це свідчить про те, що інституційна відповідь запізнюється на тлі дедалі нагальнішого соціального попиту. Обсяг будівництва у 2024 році, хоч і значний у відносному вираженні, тьмяніє на тлі потреб країни, яка потребує будівництва до 1,8 мільйона одиниць соціального та доступного житла, щоб подолати поточний дефіцит та зменшити напругу на ринку нерухомості, згідно з оцінками національних аналітичних центрів.

До того ж, стимулювання такого типу будівництва не є однорідним. Є регіони, які завершили рік, не збудувавши жодного будинку соціального захисту; це стосується Ла-Ріохи, Мурсії та Кантабрії. Зі свого боку, Галісія зареєструвала лише п'ять одиниць.

Сантьяго Карбо, професор економічного аналізу Університету Валенсії та директор з фінансових досліджень Funcas, визнає, що це «дуже хороший показник», але нагадує, що країна починає з «дуже низького рівня» після більш ніж «чверті століття без реальної житлової політики». Ця відсутність імпульсу з боку адміністрацій є причиною поточного дефіциту, і хоча в останні роки «адміністрації усвідомили це, ми все ще далекі, і знадобляться роки стійкого зростання, щоб змінити поточну ситуацію», – зазначає він.

Хосе Гарсія Монтальво, професор Університету Помпеу Фабра, більш критично ставиться до цієї цифри і наполягає на тому, що «втрачено перспективу» того, що означає хороший темп будівництва. Він нагадує, що до 2014 року країна будувала понад 50 000 соціальних будинків щороку, тому в довгостроковій історичній перспективі поточний обсяг мінімальний. У будь-якому разі, позитивним моментом є те, що обидва вважають, що це не точкове, а структурне поліпшення, тому в найближчі роки цифра збільшиться.

Більш тривожним, ніж відсутність пропозиції, є внутрішній розподіл цих нових соціальних будинків, наполягають експерти. З 14 371 збудованих одиниць 41% припадає на житло у власності (5 884 будинки), тоді як лише 26% (3 683 одиниці) були призначені для оренди без права викупу. Решта 33% (4 771 будинок) були розподілені між змішаними режимами або іншими формулами. Цей дисбаланс виявляє невирішене завдання, яке Іспанія не може подолати: зміцнення державного орендного фонду, що є політикою, яку більшість адміністрацій та експертів відстоюють для пом'якшення проблем доступності ринку нерухомості.

Протягом десятиліть уряди різних політичних сил заохочували культуру власності. Як наслідок, багато VPO, що були у фонді, були продані своїм мешканцям після періодів обмеженої кваліфікації, підживлюючи таким чином приватну пропозицію замість консолідації постійного державного фонду.

«Іспанія відстає в Європі за доступністю орендованого житла. Чому? Тому що соціальний фонд такого типу дуже малий. Незрозуміло, що країна продовжує просувати соціальне житло на продаж, коли відомо, що проблема не в цьому», – наполягає Монтальво. Аналітик наводить приклад Країни Басків, де роки тому було прийнято рішення зосередити зусилля на збільшенні відсотка офіційних квартир в оренді. Зі свого боку, Карбо вважає, що ставка на нерухомість у власності пов'язана з тим, що «люди віддають перевагу активам на майбутнє, тобто мати щось, що врешті-решт буде їхнім».

Але суть питання в тому, що іспанська модель, як і раніше, надає перевагу моделі власності, на відміну від своїх сусідів. Щодо цього, дослідження Університету Помпеу Фабра, опубліковане у 2022 році, показало, що в «стандартній європейській країні» надмірне зростання цін на оренду вирішується за допомогою більшої державної пропозиції. Однак в Іспанії лише 2,5% домогосподарств мають захищену ціну, що значно нижче середнього показника в ЄС (9,3%) і ще далі від 20% у Данії чи Великій Британії.

Статистика Міністерства житлового будівництва показує, що минулого року лише одна автономна спільнота виділила майже все побудоване державне житло на оренду без права викупу: Балеарські острови, з 83% з 236 зареєстрованих соціальних будинків. За нею йде Наварра, з 49% від загальної кількості 277 зареєстрованих VPO. Каталонія, Мадрид та Країна Басків були близькі до середнього показника по країні, з 30%, 28% та 27% відповідно.