Жовтень 2024 року

35-річна Селія Деус та дві її подруги шукали квартиру в оренду в Мадриді. «Ми знайшли квартиру, яка нам дуже сподобалася, за 1300 євро на Idealista, і зв'язалися з агентством у Карабанчелі, яке має багато франшиз. Вони вимагали місячну орендну плату, місячний депозит і місячну комісію агентства, хоча називали це витратами на управління». Вони знали, що закон про право на житло забороняє стягувати плату з орендаря з травня 2023 року, але заплатили з наміром згодом звернутися через Спілку орендарів Мадрида.

Після кількох спроб агентство викликало трьох дівчат до свого офісу. «Вони вручили нам конверт з готівкою і змусили підписати документ, в якому говорилося, що ми не будемо публічно викривати їхні зловживання, ані перед адміністрацією», — розповідає Деус. Дівчина не вважає, що це поодинокий випадок: «Багато людей, які постраждали від таких зловживань, можуть впізнати себе в цій ситуації». Різні асоціації споживачів скаржаться, що серйозна житлова криза, спричинена гострою нестачею пропозиції та рекордно високими цінами продажу та оренди, стала ідеальним середовищем для того, щоб жменька ріелторських агенцій та агентів діяли з агресивною моделлю управління, щоб максимізувати свої доходи.

«Зловживання продовжують збільшуватися з кожним днем. Вони є звичними і відомими, а в деяких випадках їх навіть легко встановити через ріелторські портали», — стверджує Елой Гутьєррес, керівник житлового напрямку CECU. Пабло Перес, речник Спілки орендарів Мадрида, висловлюється ще більш рішуче: «Вони діють з повною безкарністю». Плата за відвідування квартир, вимога грошей від клієнта до підписання договору або навіть як попередній крок для надання всієї інформації про будинок, зловмисні пункти, обов'язок сплачувати комісійні агентства та стягнення інших комісій, коли це недоречно, а також тиск з метою підписання всього, що компанія кладе на стіл, включаючи іпотеку, є деякими з практик, які ставляться під сумнів. Усі вони погіршують умови купівлі та оренди житла.

Можливість потрапити в пастку зростає в момент потреби, як зараз. «У контексті, коли орендар повинен шукати 30 будинків і встигнути їх відвідати та забронювати, зрозуміло, що ви можете зіткнутися зі зловживаннями», — пояснює Ілеана Ізверніцеану, директор з комунікацій та інституційних відносин OCU, де кількість консультацій та скарг щодо житла зросла у 2024 році, перевищивши 40 000, порівняно з 32 373 у 2023 році.

Проте, немає помітного збільшення кількості скарг на ріелторські агенції з року в рік. На даний момент, мати справу з агентством при купівлі або оренді квартири є майже неминучим, тому зростає ймовірність натрапити на гниле яблуко. За даними ріелторського порталу Fotocasa, 43% власників вже скористалися їхніми послугами, тоді як 19% ще не зробили цього, але планують у майбутньому.

Багато оренди — це велике багно ріелторських зловживань. Найбільш помітним, через свою частоту, є стягнення плати за управління нерухомістю та оформлення договору, що еквівалентно місячній платі, що заборонено з 2023 року. Це причина, чому Міністерство соціальних прав, споживання та порядку денного на період до 2030 року розслідує діяльність кількох агентств з жовтня 2024 року.

Речник каже, що не може надати більше деталей, поки не побачить, чи закінчиться розслідування відкриттям санкційного провадження.

Тим часом, в офісах юристів, що спеціалізуються на праві нерухомості, консультації з цього питання є частими. «Ми постійно надсилаємо агентствам офіційні вимоги щодо повернення сум, неправомірно стягнутих з орендаря», — каже адвокат Еміліо Рохас з однойменної юридичної фірми.

І додає: «Орендар збентежений юридичною невизначеністю, в якій він опинився, і покірно приймає збори агентств». Зрештою, зважаючи на те, як важко орендувати, це здається меншим злом.

OCU подала скаргу на агентство Alquiler Seguro з цієї причини в січні 2024 року. Ріелторська компанія стверджує, що інтерпретація організації є помилковою і що «вона повністю дотримується законодавства і ніколи не здійснювала жодних неправомірних або зловмисних стягнень з орендарів», — каже Карлос Санчес, керівник юридичного відділу Alquiler Seguro. Він наполягає на тому, що договір про допомогу орендарю, за який стягується плата, пропонує послугу (доступ до особистої та приватної зони на персоналізованій онлайн-платформі) та включає різні переваги, пов'язані з основною послугою. «Це реальна, добровільна та не зловмисна послуга», — підсумовує він.

Легко знайти компанії, які, майже через два роки після набрання чинності законом про житло, продовжують стягувати комісійні з орендаря.

... (пропущений текст)

Деякі з основних звинувачень зосереджуються на агентствах, які пропонують фінансування, оскільки деякі користувачі вважають, що це може бути умовою для можливості або неможливості придбати квартиру. «Те, що агент тисне або змушує придбати іпотеку у фінансових компаній, з якими працює агентство, є зловмисною практикою, яка може суперечити відсутності прозорості та обмеженню переговорних повноважень, які норми, що захищають споживачів та користувачів, надають приватним особам», — пояснює Рохас.

...(пропущений текст)

Зловживання щодо споживачів почали виникати. «Все перетворилося на джунглі, і лиходій, який йде з поганими намірами, може діяти набагато вільніше», — скаржиться Анхель Мартінес, президент Генеральної ради офіційних колегій агентів з нерухомості Іспанії.

Мартінес, який вимагає нормативно-правової бази для посередництва у сфері нерухомості, чітко дає зрозуміти, що API, на відміну від агента з нерухомості, потребує університетського диплома для того, щоб бути членом колегії.

Мартінес каже, що знає про зловживання деяких франчайзингових мереж: «У них більш підприємницькі, ніж професійні цілі».