Іспанія історично була країною власників житла.

Відсутність державного житлового фонду для оренди, легкий доступ до кредитів у роки, що передували фінансовій кризі, та культура володіння, набагато більш вкорінена, ніж у інших європейських країнах, сприяли цій моделі. Однак, хоча рік за роком це може бути непомітно через повільність, яка зазвичай супроводжує великі структурні перетворення, здається, що ситуація змінюється. Існує небагато доступних офіційних джерел даних, але погляд з історичної перспективи показує, що в Іспанії стає все більше нерухомості, і вона концентрується у меншій кількості рук.

Одним із способів наблизитися до явища концентрації власності є кадастрова інформація. У 2006 році в країні було трохи більше 20 мільйонів об'єктів міської нерухомості, включаючи гаражі, комори та, головним чином, житло. У 2024 році ця цифра наближається до 28,5 мільйонів. Однак, якщо на початку періоду 67% власників мали лише один об'єкт власності, цей відсоток неухильно знижувався і зараз становить 53%. З іншого боку, ті, хто має від двох до п'яти об'єктів нерухомості, зросли з 31% до 42%, ті, хто має від шести до 10, зросли з 1,7% до 4,3%, а ті, хто має більше десяти — переважно юридичні особи — подвоїли свою частку, до 1,1%. Явище накопичення, у свою чергу, призвело до процесу, в якому багато домогосподарств не мають жодного житла. Це показує Фінансове опитування сімей, опубліковане Банком Іспанії, зосереджене виключно на будинках. За їхніми даними, у 2002 році 80,7% домогосподарств мали у власності звичайне житло, відсоток, який зменшувався і через два десятиліття становив 72%. Навпаки, якщо подивитися на розділ іншої нерухомості — що складається переважно з других резиденцій, як детально пояснює наглядач — лінія висхідна: домогосподарства в цій ситуації зросли з 29% до 46,8%. В обох випадках переломний момент припадає на фінансову кризу 2008 року та роки, що безпосередньо після неї, що є початком усього цього процесу. Марта Ілл-Рага, доктор політичних наук Гентського університету та дослідниця в Інституті міських досліджень Барселони (IDRA), називає цей момент крахом моделі, заснованої на власності, яка формувалася протягом десятиліть. «Наприкінці 2000-х, коли вартість житла не може підтримувати рівень кредиту, пов’язаного із заробітною платою, це руйнує суспільство власників», — запевняє вона. Це означає, що лише люди з хорошою заробітною платою та доступом до кредиту можуть претендувати на володіння житлом, що неминуче призводить до збільшення кількості орендарів і «розширення класового розриву, який відкривається через майно». Ситуація, продовжує Дмитро Петров, професор економіки в Університеті Алькала, починає покращуватися з 2016 року, але багато сімей, особливо молоді, не здатні згенерувати достатньо заощаджень, щоб прийняти нові умови кредитування. «Коли втрачена прибутковість житла починає відновлюватися, великий капітал повертається до нього», — розповідає Петров. «І це також поширюється на той заможний середній клас, який добре вийшов із кризи і починає володіти більшою кількістю житла, щоб мати додатковий дохід». Ця сума факторів призводить до того, що населення без власного житла залишається позаду. «Суспільство поляризується навколо житла», — наполягає Ілл-Рага. Наслідки очевидні в країні, де будинок формується як одна з осей життєвого проекту: «Позиція щодо нерухомості — це те, що сьогодні визначає соціальне становище», — підсумовує Хав'єр Гіль, дослідник CSIC і Групи критичних міських досліджень (GECU). З Лондона Клара Мартінес-Толедано, економіст з Імперського коледжу Лондона, називає це явище «пасткою»: ціни на оренду високі і не дозволяють заощаджувати для покриття цін на купівлю, які також зростають. Даріо Руано 41 рік, він працює у сфері професійних заходів. Він з невеликого муніципалітету на півночі, кілька років жив у Барселоні, а останні три роки живе в Малазі, завжди в оренді. Він задоволений містом і нещодавно почав шукати будинок для купівлі, але через відсутність достатніх заощаджень для покриття вхідної плати йому дуже важко і він боїться закріпитися в цій ситуації. «Щомісяця я плачу за оренду майже половину своєї зарплати. Між цим та іншими витратами неможливо зібрати необхідні гроші». Його орендодавець, або він так вважає, тому що він безпосередньо взаємодіє з агентством, є невеликим власником, який «матиме щонайбільше один або два будинки».

Кілька видів спільної власності

Насправді, накопичення нерухомості, принаймні згідно з небагатьма доступними даними, походить (принаймні, не виключно) від великих власників, інвестиційних фондів чи компаній, а від фізичних осіб. І ці малі власники стають такими з безлічі причин. Хосе Гарсія Монтальво, професор економіки в Університеті Помпеу Фабра, наголошує на інвестиціях тих сімей, які пережили фінансовий та будівельний шторм 2008 року і змогли накопичити майно в наступні роки. Він також звертає увагу на ефект спадщини. «Хоча очевидно, що розподіл змістився в бік більшої середньої кількості будинків на одного власника, це все ще дуже роздроблений ринок», — запевняє він. У тому ж напрямку знаходиться Енріке Мартін, асоційований директор і експерт з питань житла Afi, який зазначає, що між 2007 і 2023 роками було передано у спадок близько 2,7 мільйона будинків. Він також припускає, що домогосподарства старшого віку та з вищим рівнем доходу «захоплюють переоцінку». Тобто, маючи більший відсоток житла в оренді, вони отримують вигоду від збільшення цін. Однак, додає він, незважаючи на цей процес накопичення, колектив власників все ще величезний і, принаймні поки що, дуже фрагментований. Згідно з даними кадастру, який на 2024 рік дійсно пропонує більш детальну картину ринку, 72% об'єктів нерухомості знаходяться в руках власників одного житла, а 22% - у власників до п'яти будинків. Решта (6%) належить власникам більше п'яти об'єктів нерухомості. Ситуація, крім того, відносно схожа по всій території Іспанії, що, на думку Монтальво, демонструє, що явище, хоча і може бути більш зосередженим у туристичних провінціях і з більшим попитом, є глобальним. Однією з таких невеликих власниць є Ноемі Гарсія, яка проживає в Мадриді. У її випадку, разом з її партнером, їм вдалося накопичити кілька будинків, тому що її батьки, дідусі та бабусі та теща померли за дуже короткий проміжок часу і отримали спадок. Вони продали деяку нерухомість і зберегли інші, які здають в оренду за цінами нижче ринкових, завжди з метою «не спекулювати», запевняє вона. Альваро Кабрера — невеликий інвестор, який 10 років тому купив другу резиденцію, щоб його син мав будинок, коли захоче стати незалежним, але на даний момент він також здає її в оренду в столиці. Обидва випадки показують, як сформувалося це нове покоління власників і висвітлюють наслідки, які це може спричинити в майбутньому. Для Ілл-Раги можна бути багатодітним власником активно — тобто купувати, якщо маєш економічну можливість для цього — або випадково — у випадку отримання спадку. Однак результат той самий, оскільки обома шляхами формується об'єктивна позиція, яка «дозволяє здійснювати суб'єктивну політику вилучення ренти». Тобто існує різноманітність орендодавців, але «оскільки житло все ще є найкращим інвестиційним активом, певна ринкова поведінка стає природною, а суб'єкти, якими є власники, захищають свою класову позицію». Результатом, наполягає він, є безперервний процес переходу від домогосподарств орендарів до домогосподарств з кількома об'єктами власності. Це створює замкнене коло, в якому «здатність до заощаджень орендарів розмивається, тоді як збільшується нежитловий попит тих, хто має купівельну спроможність», — описує Гіль. Для цього експерта сплеск транзакцій з житлом без іпотеки, який набрав обертів в останні роки, чудово ілюструє ситуацію. «Цей процес придбання та накопичення для отримання максимальної прибутковості означає, що все менше і менше людей можуть отримати доступ до даху над головою», — стверджує він. Інші експерти, однак, вважають, що головною проблемою була відсутність передбачення. Еліза Чуліа, професор соціології в UNED і дослідниця Funcas, зосереджує увагу на відсутності житлової пропозиції, а не на накопиченні. «Населення Іспанії зросло через збільшення тривалості життя та прибуття іммігрантів, тоді як житло не зросло в такій же пропорції, оскільки протягом тривалого часу його перестали будувати». Монтальво також наполягає на цьому пункті, який зосереджує увагу на відсутності державного парку та на недоліках, які мала державна політика протягом останніх років. Одним з найяскравіших прикладів, пояснює Мартінес-Толедано, є концентрація пропозиції робочої сили у великих містах, що збільшує попит на житло і, отже, ціни в певних районах.

Переможці та переможені

Процес накопичення нерухомості до сьогоднішнього дня залишає чітких переможців і переможених. Серед перших, пояснюють експерти, є покоління, які почали свій життєвий проект до початку фінансової кризи або на етапі відновлення після неї, до появи пандемії covid-19. «Все визначається моментом купівлі першого житла та здатністю купувати чи успадковувати більше об'єктів нерухомості», — підкреслює Петров. В іншій групі знаходяться переважно молоді люди, пояснює Хосе Ігнасіо Конде-Руїс, доктор економічних наук Університету Карлоса III в Мадриді та заступник директора Fedea. «Міжпоколінна справедливість була порушена в різних місцях, і житло є одним з основних факторів», — зазначає він. Мартінес-Толедано додає, що, незважаючи на вищий рівень освіти та кращі зарплати, молоде населення залишається поза доступом до першого будинку і збільшує — ненавмисно — замкнене коло, оскільки має платити за оренду, щоб мати можливість жити. Однак, окрім поколінь, Петров також підкреслює наслідки для інших типів домогосподарств, таких як ті, що мають низькі доходи та дітей до певного віку, або ті, що складаються з мігрантів. Мартінес-Толедано також включає в рівняння громадян малих міст або сільської місцевості, які їдуть працювати та жити у великі міста і які двічі відірвані від дійсності, оскільки будинки, які вони збираються успадкувати, якщо так станеться, будуть знаходитися в інших районах, ніж місце проживання. Знову ж таки, Банк Іспанії пропонує кілька підказок, пов'язаних з фактором віку та доходу. Згідно з їхніми даними, 66% осіб віком до 35 років мали основне житло у 2002 році, відсоток зріс до 69% у 2011 році і зменшувався, досягнувши історичного мінімуму в 32% у 2022 році. Ті, кому було від 35 до 44 років, перейшли з 78% до 62%. Решта вікових груп або зберегли відсоток, або скромно втратили позиції. За рівнем доходу відбувається щось подібне. Якщо проаналізувати 20% найбідніших, то 73% мали будинок у власності на початку серії, частка, яка зараз становить 55%. Домогосподарства з більшим доходом, навпаки, зберігають свою позицію.

Чого слід очікувати зараз?

Більшість опитаних експертів вважають, що накопичення зростатиме і загостриться в найближчі роки через безперервний процес передачі доходу та роль спадкоємства, просуває Гіль. Наприклад, за даними, зібраними IDRA, 70% орендарів у Мадриді та Барселоні не сподіваються успадкувати житло ніколи. Ілл-Рага вводить останнє похідне: «Вирішальною буде поведінка власників одного житла». Цей профіль, очевидно, знаходиться осторонь від цього процесу накопичення, але його роль буде ключовою в майбутньому, тому що, «якщо для покриття своїх потреб у літньому віці вони продадуть свій будинок, ці об'єкти нерухомості поступово зникнуть». Не можна забувати і про політичний вимір. Ілл-Рага та Петров підкреслюють, як через сильну емоційну прихильність, яку генерує власність, крайні праві можуть капіталізувати невдоволення в боротьбі за отримання небагатьох доступних будинків. «Іспанія вже втратила можливість реалізувати політику обмеження цих дисбалансів в середньостроковій перспективі», — песимістично наголошує Мартінес-Толедано.