Купити чи орендувати житло? Це питання, а точніше, розрахунки, стають все актуальнішими на тлі масштабної житлової кризи в Іспанії, де ціни невпинно зростають. Здається, ринок нерухомості завмер у напруженому очікуванні, а гаманці потенційних покупців та орендарів стискаються від тривоги. У першому кварталі року нові та вживані квартири на продаж подорожчали на 7,5% у річному обчисленні, за даними аналітичних компаній. Оренда ж, за свідченнями порталів нерухомості, злетіла на 10,3% за останні 12 місяців.

Обидва варіанти змушують затамувати подих. Відсоток зарплати, що йде на оренду, або кількість річних доходів, необхідних для купівлі житла, зростають з кожним роком. За попередніми даними за 2024 рік, іспанцям довелося відкладати повну зарплату протягом семи років, щоб купити житло – це найвищий показник за всю історію спостережень. На оплату оренди йшло 47% місячної зарплати – також рекордна цифра. Оренда кімнати «з'їдає» 23% місячного доходу.

На жодному з цих ринків пропозиція не б'є ключем, але ринок оренди виглядає особливо мізерним, просто задушливим. Надії орендарів тануть з кожним днем. У великих іспанських містах майже немає вільних квартир, а ринок житла за розумними цінами зник уже давно. Все більше громадян, навіть ті, хто не планував купувати, замислюються: чи не дешевше все ж таки придбати власне житло, ніж орендувати? Особливо зараз, коли іпотечні кредити відносно доступні, а державні гарантії (для молоді до 35 років та сімей з неповнолітніми дітьми) можуть покрити ті самі 20%, яких бракує для першого внеску.

Чимало економістів та фінансових експертів провели власні розрахунки і дійшли спільного висновку: загалом, купувати квартиру вигідніше, ніж орендувати, якщо є початкові заощадження. Один з економістів, аналізуючи ситуацію, бере за приклад житло у Валенсії вартістю 200 000 євро, оренда якого коштувала б 1 100 євро на місяць. Іпотека на 160 000 євро на 30 років під 3% річних (фіксована ставка) означає щомісячний платіж у 675 євро. Звісно, для цього потрібні заощадження близько 64 000 євро (20% перший внесок плюс 10% на податки та витрати).

Річні витрати на утримання власного житла (враховуючи податок на нерухомість приблизно 600 євро, витрати на ремонт 2 000 євро та комунальні платежі 840 євро) складають близько 11 540 євро (962 євро на місяць). У випадку оренди річні витрати сягають 13 200 євро (і це без урахування можливого підвищення орендної плати).

Через 10 років, враховуючи подорожчання купленого житла на 2% на рік, залишок боргу перед банком та чистий капітал (та частина вартості будинку, яка вже виплачена), кінцевий баланс при купівлі виявляється негативним на 70 400 євро. У випадку оренди негативний баланс становить 132 000 євро (всі орендні платежі за десятиліття). «Купівля виявляється на 61 600 євро вигіднішою в цьому сценарії. Економія становить близько 500 євро на місяць порівняно з орендою, але вимагає наявності 64 000 євро на старті», – пояснює економіст. Тому він уточнює: «Ключовими є часові рамки, оскільки купівля стає рентабельною, якщо прожити у квартирі 5-7 років (щоб амортизувати початкові витрати)». Тобто, «у короткостроковій перспективі (до п'яти років) оренда може бути кращим варіантом, тоді як у довгостроковій (понад сім років) – вигідніше купувати, особливо при низьких ставках та високих орендних платежах», – підсумовує він.

Інші експерти з питань житла також схиляються на користь купівлі. «З 2014 року, коли почалося відновлення цін на житло, спостерігається тенденція: в середньому оренда вимагає більших фінансових зусиль, ніж виплата іпотеки». Хоча вони чудово усвідомлюють, яких зусиль вимагає накопичення першого внеску. «Транзакційні витрати при купівлі житла високі, а необхідні заощадження для здійснення покупки та зниження вартості користування є дуже значними, що може вимагати кількох років накопичень, особливо коли доводиться одночасно платити за оренду», – зазначають аналітики.

Важливим фактором є те, що сумлінна виплата іпотеки протягом кількох років створює позитивну кредитну історію, що може полегшити отримання фінансування в майбутньому. З орендою такого не відбувається. «Було б дуже цікаво розробити певний державний чи приватний механізм, можливо, пов'язаний зі схемами страхування, які планує запровадити Міністерство житлового будівництва, що дозволив би орендарям мати позитивний кредитний рейтинг за умови регулярної сплати оренди», – вважають експерти. Не варто забувати, кажуть вони, про повернення коштів, сплачених за іпотекою, оскільки частина платежу – це пряме чисте заощадження, що йде на зменшення боргового навантаження. Це заощадження може матеріалізуватися лише у випадку продажу житла і залежить від коливання цін.

Ще один економіст також вважає різницю на користь купівлі суттєвою і вказує на дві причини: дуже висока орендна плата (у 52 столицях провінцій вона досягла історичного максимуму у 2024 році) та історично низькі відсоткові ставки. «За нормальної кон'юнктури, якою поточна не є, показником кращого вибору є відсоткова ставка. Якщо основна ставка ЄЦБ вище 4%, краще орендувати (тільки якщо попит та пропозиція на ринку оренди збалансовані), а якщо нижче 4% – краще купувати», – аналізує він.

Правило порівняння

На думку цього економіста, порівнювати слід не щомісячний платіж за іпотекою з орендною платою, а відсотки за іпотечним кредитом з орендною платою, «оскільки вартість житла зазвичай повертається при його продажі». Він додає: «З 60-х років усі, хто купував житло для себе, отримували за нього більше, ніж заплатили, якщо володіли ним 30 і більше років. У найближчі роки більшість житла, придбаного у 2007 році, коштуватиме дорожче, ніж за нього заплатили». За такого розрахунку економія на користь купівлі стає ще більшою. Однак інші аналітики вважають, що для порівняння рівня фінансового навантаження – співвідношення витрат на житло до доходів – важливо враховувати всю суму іпотечного платежу.

Фахівці з іпотечного кредитування особливо наголошують на перевагах поточних іпотечних пропозицій при виборі між купівлею та орендою. «Ставки Euribor тримаються на рівні близько 2,39%, і гарна новина в тому, що фіксовані, і навіть змішані іпотечні ставки, суттєво знижуються. На ринку можна знайти іпотеки, що покривають до 90% вартості, з фіксованою ставкою близько 2,35% (з мінімальним страхуванням) або навіть 1,80% за умови додаткових угод з банком». Аналізуючи пропозиції на ринку нерухомості великих міст, наприклад, Мадрида, експерти роблять цікаві підрахунки. Якщо взяти за орієнтир орендну плату 700 євро на місяць або таку ж суму для іпотечного платежу (для житла вартістю 200 000 євро), то виявляється, що «відсоток орендних квартир, доступних за 700 євро, становить лише 0,3% від усієї пропозиції, тоді як серед квартир на продаж цей показник сягає 11%». При бюджеті 1000 євро на місяць (оренда чи іпотека) «пропозиція оренди становить 8,4%, а на ринку продажу (для житла вартістю 300 000 євро) ви отримуєте доступ до 25% усіх квартир у Мадриді».