Краєвид Мадрида з будівельними кранами на заході сонця.

За словами Джима Гранта, в науці знання накопичуються, базуючись на попередніх досягненнях. Всього через 60 років після того, як брати Райт пролетіли 100 метрів у Кітті-Гок, людина змогла ступити на Місяць. Однак в економіці знання циклічні. Вони базуються на вічному колі людських емоцій: ейфорії, паніки, жадібності та заздрості. Ті самі помилки повторюються знову і знову.

Не дарма Даніель Канеман отримав Нобелівську премію з економіки в 2002 році за свої дослідження когнітивної бази, пов'язаної з поширеними людськими помилками в прийнятті рішень, що виникають через упередження, які призводять до ірраціональних рішень. Його книга «Мислення швидке і повільне» є обов'язковою до прочитання. Річард Талер також отримав Нобелівську премію з економіки в 2017 році за встановлення того, що громадськість є передбачувано ірраціональною, що суперечить базовій економічній теорії.

Не так давно Іспанію довелося рятувати Європейському Союзу через колапс її фінансової системи, пов'язаний з бульбашкою нерухомості, існування якої заперечували всі учасники ринку без винятку. Я дуже добре знаю, про що говорю. Я зазнав серйозних погроз за публікацію детальних звітів з цього приводу. На щастя, у мене не було коней, голови яких я міг би знайти у своєму ліжку. Реальність значно перевершила найжахливіші уяви.

Досить одного приголомшливого факту, щоб зрозуміти масштаб катастрофи: іспанська фінансова система не заробила жодного євро на іпотеці за останні 25 років. Це дає уявлення про незнання іпотечної динаміки. І іпотека, в теорії, є хлібом і сіллю бізнесу. Це еквівалентно тому, що Mercadona 25 років не заробляла гроші на продажу їжі.

На сьогоднішній день, через численні фактори, ціни на нерухомість на національному рівні знову знаходяться практично на тому ж рівні, що й на піку ринку 2008 року. Ця стаття повинна називатися як пісня Брітні Спірс «Ooops, I did it again» (Я зробив це знову). Номінальні дані дещо оманливі. В реальному вираженні ціни, якими б непомірними вони не здавалися, все ще на 30% нижчі, ніж у той час.

Абсолютні ціни не дають уявлення про те, наскільки дорогий чи дешевий ринок. Розрахунок повинен проводитися, серед інших методів, з урахуванням наявного доходу сім'ї або по відношенню до прибутковості активу. Коли я аналізував банки в Сполучених Штатах, ще в 2008 році вважалося, що якщо ціна житла перевищує чотири-п'ять разів дохід сім'ї, то іпотека є субстандартною і має високу ймовірність невиплати.

На піку ринку в Іспанії в 2007 році співвідношення ціни житла до наявного доходу досягло непомірного значення 9,5x, в середньому по країні. Сьогодні цей показник становить 7,2x. Досить сказати, що середній показник до бульбашки (з 1987 по 2004 рік) становив 4x. Це середній показник по країні. У Мадриді, де я проживаю, цей показник перевищує - барабанний дріб - 14x. Насувається буря. Блискавки вже освітлюють небо.

З точки зору прибутковості, нерухоме майно дає 3,3%. Дуже низький рівень, лише трохи кращий, ніж на піку бульбашки, і на 44% нижчий за рівень до бульбашки.

Ситуація кардинально відрізняється від минулої кризи. У той час вплив фінансової системи на кредитування забудовників становив більше ніж удвічі її капітал. Коли вони збанкрутували, вони забрали з собою країну. Сьогодні вплив на забудовників практично відсутній, рівень капіталу значно вищий (хоча й не для того, щоб кидати капелюхи вгору), і вплив зосереджений на житловому бізнесі. Це не екзистенційна криза (екзистенційна загроза вже поза контролем банків; борг і наслідки руйнування грошей і маніпулювання процентними ставками).

При цьому, щоб залучити клієнтів, терміни іпотеки знову подовжують, в середньому на 25 років, стягуючи мізерні процентні ставки, які навіть близько не покривають ризик. З даних Банку Іспанії відразу видно, що оцінювачі (на службі у банків), ймовірно, знову роблять свою справу, щоб дозволити банкам пропонувати кредити, які, косметично, становлять лише невелику частину ціни житла.

Причини зростання цін на житло та можливі рішення не є предметом цієї статті. Але досить сказати, що валютні маніпуляції є однією з основних причин. Уряди беруть борги для фінансування програм, за допомогою яких вони купують голоси, центральний банк допомагає фінансувати цей борг, друкуючи гроші та маніпулюючи процентними ставками до рівня, значно нижчого за рівень вільного ринку (інакше уряди не зможуть фінансуватися), і це призводить до того, що роздрібні інвестори опиняються в ситуації TINA (There Is No Alternative, немає іншого вибору). Оскільки фондовий ринок на максимумах, а державний борг пропонує реальні негативні процентні ставки, середньому вкладнику залишається лише цегла, для якої він також знаходить фінансування значно нижче ціни вільного ринку (через маніпулювання ставками).

Але не слід забувати, що штучно маніпульовані процентні ставки не запобігають корекції переоціненого ринку. Японія є хорошим прикладом; ціни на нерухомість впали на 70% в період з 1989 по 2001 рік, навіть при нульових процентних ставках.

Цікаво відзначити, що в 1987 році житло становило 2,9x наявного доходу в порівнянні з поточною ситуацією. Щоб зрозуміти дані в перспективі, це було еквівалентно можливості купити середню квартиру в Мадриді за 115 000 євро.

Ах, так, я забув. Валюта, як я вже неодноразово говорив, перетворилася на конфетті. 20 років тому потрібно було 23 кг золота, щоб купити середнє житло в Мадриді. Завдяки монетарній стабільності ЄЦБ валюта обвалилася настільки, що цих 23 кг вистачило б на покупку 4 будинків в тому ж місті, незважаючи на різке зростання цін.

Як сказав Чарлі Мангер: «Не можна довіряти банкірам самоконтроль. Вони як наркомани».