Купівля житла іноземцями зросла

Купівля житла іноземцями зросла до майже 93 000 операцій минулого року, що на 6,4% більше, ніж у 2023 році, згідно з даними Колегії реєстраторів. Особливо відчутним є зростання на 20% у транзакціях на суму понад пів мільйона євро. Ця сума є важливою, оскільки саме від неї іноземні покупці могли отримати «золоту візу» до нещодавнього часу. «Золота віза» – це дозвіл на проживання для іноземців, які здійснюють певні інвестиції в Іспанії, зокрема купівлю нерухомості вартістю понад 500 000 євро. Її скасування, за словами експертів, є однією з причин, що підштовхнули вгору придбання дорогого житла іноземними покупцями, хоча впливає і загальне зростання цін.

«Ми помітили невелике збільшення інтересу з боку міжнародних покупців до нерухомості вартістю 500 000 євро в останні місяці. Хоча це зростання не було дуже показовим, воно відображає реакцію ринку на можливість скористатися перевагами «золотої візи», – стверджує Франсуа Кар'єр, президент компанії з нерухомості Coldwell Banker Іспанія та Андорра. Проте, він підкреслює, що транзакції для отримання візи на проживання через інвестиції в нерухомість становили лише 5% від покупок міжнародних клієнтів, які в його компанії переважно походять із США, Туреччини та Близького Сходу.

«Золоті візи» були затверджені в 2013 році, у найважчі часи Великої рецесії, і почали діяти наступного року. Метою тодішнього уряду Народної партії було залучення іноземних інвесторів у момент, коли економіка перебувала в депресії, а державні доходи були мізерними. Через десятиліття ситуація змінилася. Активність зростає, а ринок нерухомості, після спаду, спричиненого лопнутою бульбашкою, знову почав розігріватися. Невелика пропозиція житла – оскільки будівництво сповільнилося в роки фінансової кризи і не відновилося з достатньою силою, щоб задовольнити попит – і бум туристичної оренди підняли ціни та спричинили кризу доступу до житла. Щоб вирішити цю проблему, нинішній коаліційний уряд намагається вжити низку заходів, як-от оголошення про стимулювання будівництва або контроль цін на оренду (який в кінцевому підсумку залежить від автономних спільнот). Скасування дозволів на проживання для іноземних інвесторів є частиною цієї стратегії.

Хоча видачу «золотих віз» було остаточно скасовано 3 квітня, прем'єр-міністр Педро Санчес оголосив про свій намір скасувати їх навесні 2024 року. «У нас було кілька клієнтів, наприклад, зі Сполучених Штатів і Коста-Рики, які поспішали, оскільки у них закінчувався термін отримання «золотої візи», – розповідає Рубен Гонсалес, партнер-засновник Mavericks Inmobiliaria, компанії з нерухомості, яка управляє транзакціями із середньою вартістю понад мільйон євро. Найбільш популярними напрямками для іноземних клієнтів, за його словами, є острови та узбережжя Андалусії, Валенсії та Каталонії, місця, які особливо приваблюють британців, німців і громадян Північної Європи. Столиця та великі міста є фаворитами американських покупців.

Згідно з Щорічником Колегії реєстраторів за 2024 рік, який деталізує еволюцію основних змінних ринку нерухомості за останній рік, купівля нерухомості іноземними громадянами в 2024 році склала 14,6% від загальної кількості операцій, що є другим найвищим показником в історичній серії, поступаючись лише показнику 2023 року (14,98%, хоча тоді було менше операцій в абсолютних цифрах). Британці, німці, марокканці, французи, голландці, румуни та італійці були основними іноземними покупцями. Транзакції зосереджені на архіпелагах і узбережжях. Провінціями з найбільшою часткою купівлі житла іноземцями, що перевищує 30%, були Аліканте (єдина, що перевищує 40%), Санта-Крус-де-Тенеріфе, Балеарські острови та Малага.

Коли погляд зосереджується лише на операціях більшої вартості, рівних або вищих за 500 000 євро, статистика дійсно знаходиться на рекордному рівні: 10,76% від загальної кількості покупок житла, здійснених іноземцями, досягли суми, що дорівнює або перевищує півмільйона євро, що є найвищим відсотком в історичній серії. Більше половини цих транзакцій, 52,57%, припадає на некомунітарні національності, порівняно з 51,41% у 2023 році або 42,28% у 2022 році. Саме цей сегмент може бути зацікавлений у «золотій візі», оскільки громадяни ЄС мають гарантований дозвіл на проживання та вільне пересування європейським простором. Іспанія видала 22 430 «золотих віз» за інвестиції в нерухомість до 2023 року, останнього року з наявними даними Постійної обсерваторії імміграції Міністерства інтеграції, соціального забезпечення та міграції. Понад 90% з них припадає на операції, здійснені в Барселоні, Мадриді, Малазі, Аліканте, на Балеарських островах, у Жироні та Валенсії; основними покупцями були азіати, переважно китайці, і громадяни європейських країн, що не входять до ЄС, такі як росіяни, українці та британці. І уряд стверджував, що цей механізм, який з самого початку критикували НУО та інші організації, останнім часом прискорювався, щоб виправдати його скасування.

Ціни на максимумі

Середня ціна житла в 2024 році досягла історичного максимуму в 2086 євро за квадратний метр, перевищивши рівень, зафіксований під час бульбашки, згідно з даними реєстраторів. Зростання склало 6,3% порівняно з попереднім роком, а найдорожчими провінціями були Гіпускоа (3577 євро), Балеарські острови (3575 євро), Мадрид (3527 євро), Барселона (2923), Біскайя (2895) і Малага (2750).

Це загальне зростання цін є ще одним елементом, який слід враховувати в еволюції купівлі нерухомості вартістю понад 500 000 євро іноземними громадянами. «Продажі [у 2024 році] були за вищою ціною, ніж у попередньому році», – підтверджує Кар'єр з Coldwell Banker. «Це дві речі: страх втратити статус резидента становитиме 80% зростання [транзакцій понад півмільйона], а збільшення вартості нерухомості – решта 20%», – стверджує Гонсалес. «Будинок, який раніше коштував 450 000 або 460 000 євро, зараз коштує понад 500 000», – додає партнер-засновник Maverick Inmobiliaria. У будь-якому випадку, він не вважає, що скасування «золотих віз» ознаменує важливу зміну курсу в купівлі житла іноземними громадянами: «Ми не передбачаємо кардинальних змін. Іспанія – привабливий напрямок».