Минув рік з моменту регулювання цін на оренду в 140 муніципалітетах Каталонії, і ціни знизилися (на 3,7% загалом і на 6,4% у Барселоні). Але відчуття таке, що знайти доступну оренду неможливо.

Епіцентр кризи – столиця Каталонії. Якщо подивитися на портали нерухомості, то в п'ятницю, зранку, з 20 найсвіжіших оголошень на Idealista, 12 були сезонною орендою, сім – звичайною (просили до 3500 євро на місяць) і одне було без фотографій, лише план. Того ж ранку на вулиці, у вітринах трьох агентств нерухомості в районі Гінардо, не було жодного оголошення про оренду.

І це все протягом тижня, коли в місті відбулися три зустрічі, присвячені проблемі нестачі орендного житла, організовані Метрополітанською обсерваторією житла, Консультативною радою з інфраструктури та Crida per l’Habitatge. Нижче наведено 10 причин, які пояснюють цей дисбаланс, що особливо відчутний для людей з найнижчими доходами.

1. Орендарів стає більше, але зростання сповільнюється.

У Барселоні стає дедалі більше орендарів (44% домогосподарств живуть в оренді), і баланс між розірваними та підписаними договорами залишається позитивним. Хоча дані Каталонського інституту землі, де реєструються застави, вказують на те, що цей баланс різко впав з моменту набрання чинності регулюванням. Директор Метрополітанської обсерваторії житла Карлес Донат зазначає, що «орендний фонд зростає, а індекс ротації падає, що свідчить про більшу стабільність».

Проте він визнає, що зростання «сповільнюється». У 140 регульованих муніципалітетах баланс контрактів впав з 6244 у першому кварталі 2024 року до 2401 в останньому (падіння на 61%).

У випадку Барселони, з балансу в 1946, він впав до 416 у четвертому кварталі (майже на 80% менше). Також зменшується загальна кількість нових контрактів, підписаних у регульованих муніципалітетах: з 29 648 у першому кварталі до 23 461 в останньому (на 21% менше). Наступні квартали будуть вирішальними для оцінки ефекту регулювання.

2. Попит перевищує пропозицію, демографічний тиск.

Почесний професор прикладної економіки Жозеп Оліве відкрив курс Обсерваторії минулої середи конференцією «Криза доступності житла», зосередженій на оренді, в якій попередив про «брак усвідомлення шоку попиту, що насувається» через демографічний тиск. «Дуже інтенсивний попит і пропозиція, нездатна його задовольнити», що посилюється у великих містах, підсумував він.

Idescat опублікував кілька днів тому, що Каталонія досягне 8,5 мільйонів населення у 2034 році, що на півмільйона більше, ніж зараз, через приріст іммігрантів та скорочення місцевого населення. Збільшення, головним чином, за рахунок мігрантів із загалом нижчими доходами, ніж у корінного населення, що вплине на створення домогосподарств та попит на оренду, де сім'ї з найменшими доходами витрачають найбільший відсоток на оплату оренди та мають найбільші проблеми з доступністю, нагадав економіст.

Оліве попередив, що «встановлення цінових обмежень не покращує якість життя сімей, які витрачають понад 45% своїх доходів на оренду», і висловився за «введення ресурсів» для цього населення у вигляді допомоги. Наразі Каталонія виділяє 200 мільйонів євро на рік на допомогу орендарям для оплати оренди.

3. Відсутність державного орендного фонду.

Доповідь Оліве відкривала курс, присвячений соціальному житлу та способам збільшення його фонду. Ця потреба є спільною для державного та приватного секторів, як обговорювалося на іншій зустрічі, також у середу, організованій Консультативною радою з інфраструктури.

З огляду на плани, подібні до оголошеного президентом Сальвадором Іллою, про створення 50 000 доступних орендних одиниць до 2030 року, існує консенсус, що масштаб настільки великий, що цього можна досягти лише за допомогою співпраці між адміністраціями та компаніями, прискорюючи підготовку землі та вирішуючи проблеми приватного фінансування. Все це в контексті дуже напружених державних фінансів.

4. Подвійний ринок, створений сезонною орендою.

Окрім того, що пропозиція сезонної оренди на порталах нерухомості є дуже помітною, офіційні дані також вказують на те, що вона зросла на 45% з моменту регулювання цін рік тому. Профспілка орендарів та дослідницький інститут Idra вказують на «дірку», яка полягає в тому, що ці короткострокові оренди залишилися поза регулюванням Закону про житло. «Не бракує житла, а воно використовується як інвестиційний інструмент і спрямовується на більш прибуткові ринки, ніж житловий, такі як сезонна або туристична оренда», – попереджає дослідник і колишній речник профспілки Хайме Паломера. У Профспілці не втомлюються повторювати, що протягом років обговорення закону вони попереджали про необхідність регулювання ринків сезонної оренди та кімнат, щоб уникнути «нинішнього подвійного ринку».

Речник організації Енрік Арагонес шкодує, що зростає «нерегульований ринок, ринок сезонної оренди та кімнат», і закликає обмежити його, щоб він не став шляхом ухилення від обмежень для орендодавців.

5. Квартири, які навіть не потрапляють на портали чи у вітрини.

Речник API Карлес Сала стверджує, що колегіальні агентства пояснюють, що справа не в тому, що немає квартир в оренді, а в тому, що їх так мало порівняно з попитом, що вони навіть не потрапляють на інтернет-портали чи у фізичні вітрини: «Багато колегіальних професіоналів мають списки клієнтів, які відчайдушно шукають квартиру, і коли їм надходить якась пропозиція, вони телефонують їм, щоб дізнатися, чи зацікавлені вони».

6. Недовіра дрібних власників, які продають.

Експерти та агенти з нерухомості стверджують, що орендодавці готові прийняти зниження цін, не стягувати комісію з орендаря та зменшувати прибуток, якщо цього вимагає законодавство, але не брати на себе ризики (мораторії, неплатежі, вразливі орендарі), пояснюють вони.

Звідси й вилучення житла з ринку (закриття або продаж), яке ніхто не наважується кількісно оцінити. Алекс Васкес, відповідальний за оренду в агентстві нерухомості Forcadell, одному з найстаріших у місті, підтверджує, що є власники, які продали житло з моменту першого регулювання оренди в Каталонії у 2020 році.

«Головна причина занепокоєння власника – отримати оплату наприкінці місяця і, якщо йому не платять, щоб орендар виїхав у розумний термін», – описує він і стверджує, що ті, хто продав, «мали поганий досвід» або є братами і сестрами, які успадкували житло.

Раніше вони б здавали його в оренду на пару років, щоб заощадити на податках, а потім продати, а тепер продають, сплачуючи відповідні податки.

7. Черга кандидатів, де останні не просуваються.

Професор економіки Університету Помпеу Фабра Хосе Гарсія Монтальво, який проаналізував ефект стримування цін, що застосовувалося в Каталонії між 2020 і 2022 роками, пояснює, що зараз повторюється один із наслідків того часу: «Ті, хто стоїть в кінці черги на пошук квартири, завжди одні й ті самі і не просуваються».

Він має на увазі низькі доходи: мігрантів, молодь або такі профілі, як матері-одиначки, яких відкидають власники, які віддають перевагу більш платоспроможним орендарям. «Політик радіє, що ціна падає з регулюванням, але ціна не може бути єдиною метою, має бути так, щоб люди з невеликими ресурсами знаходили житло в оренді», – вважає він.

8. Кастинги: хто був хорошим профілем орендаря, перестав ним бути.

«Конкуренція настільки велика, що той, хто чотири дні тому був хорошим профілем, перестав ним бути», – продовжує ідею кастингів експерт з агентства нерухомості Forcadell. «І це дуже прикро, тому що якщо на одну квартиру є 300 кандидатів і один обраний, у вас є 299 розчарованих».

Речник Idealista Франсіско Іньяррета також вказує на «зростання конкуренції між сім'ями». За рік кількість сімей, які цікавляться квартирою, зросла з 40 до 54. «Власники обирають тих, хто пропонує їм найбільшу безпеку, що виключає дедалі більше груп: спочатку це були вразливі сім'ї, потім ті, хто перебував під загрозою стати ними, після них йшли ті, хто мав витрачати понад 30% своїх доходів на оплату оренди...», – описує він.

9. Контракти, які продовжуються, щоб обійти закон.

Одним із сюрпризів регулювання цін стало те, що багато орендодавців, особливо приватні особи, обирають продовження контрактів: рік за роком, або на три роки.

Ситуація, яку, з огляду на поточний стан справ, орендарі приймають, хоча, згідно з регулюванням, якщо власник є великим орендодавцем, до них має застосовуватися знижка (з урахуванням індексу цін) і вони повинні мати контракт на сім років. «Власники воліють продовжувати контракт з тими, кого вони вже знають і хто платить, а орендарі, які мають хорошу квартиру, не ризикують виїжджати», – пояснює Алекс Васкес.

10. Плутанина з даними.

У сфері житла, до того, як з'явилися інтернет-портали нерухомості, даними, на які всі орієнтувалися, були дані Incasòl, де орендодавці в Каталонії реєструють свої застави.

Найбільш «надійні» цифри, погоджується сектор: за перші три квартали регулювання висновок полягає в тому, що ціни знизилися. Інформація з порталів ставиться під сумнів, оскільки це ціни попиту: вони відображають те, що вказано в оголошенні, і невідомо, скільки в кінцевому підсумку сплачується. У будь-якому випадку, такі компанії, як Idealista, говорять про зростання на 13,9% між четвертим кварталом 2023 року та тим самим кварталом 2024 року, що пояснюється тим, що вони також включають сезонну оренду, яка є набагато дорожчою.

А ще є розрахунки, які роблять дослідники, які не збігаються з попередніми. Наприклад, цей від Idra: порівнюючи березень-грудень 2023 року з тим самим періодом 2024 року, вони спостерігають падіння на 2,5%, але якщо додати сезонні контракти, результатом буде зростання на 2,4%.

Плутанина для тих, хто шукає квартиру, і не зобов'язаний знати всі тонкощі.