Ціни на житло в Іспанії прискорилися

Країна стала другою в єврозоні за темпами зростання цін на будинки минулого року: 11,4%, згідно з останніми даними Євростату, поступаючись лише Португалії з показником 11,6%. Обидві країни-сусіди вирізняються загальною динамікою своїх економік на тлі європейської стагнації. Однак, якщо подивитися на всю двадцятку, ще дві країни за межами спільної валюти побачили ще більший ріст цін на нерухомість протягом 2024 року. У Болгарії вони зросли на 18,3%, а в Угорщині - на 13%. Навпаки, ціни на будинки зросли на 4,9% в цілому по Європейському Союзу (ЄС). У єврозоні в четвертому кварталі 2024 року за житло платили на 4,2% більше, ніж роком раніше. В обох випадках середнє значення відображає результат дуже різних національних динамік. На тлі значних відсотків зазначених країн та інших (у Нідерландах і Хорватії також спостерігалося двозначне зростання), обсяги скоротилися майже на 2% у Франції та Фінляндії. А в Німеччині, Австрії та Люксембурзі прогрес був дуже стриманим.

«Після пандемії поведінка житла дуже різнилася залежно від країни», — підсумовує економіст Хосе Гарсія Монталво, професор Університету Помпеу Фабра. «Динаміка економічного циклу значною мірою визначає динаміку цін на житло», — додає він. «Іспанія в останній рік є одним з місць, де найбільше зростає житло, але це також рік, коли вона дуже позитивно виділилася як європейська економіка з найкращими показниками», — погоджується Джудіт Монторіол, головний економіст Caixabank Research. Це пояснює, чому ціни в Іспанії зараз майже на 20% вищі, ніж на початку 2022 року, коли Росія вторглася в Україну. Це спровокувало загальну інфляційну кризу, яка ще не повністю контрольована і над якою зараз нависає загроза торгової війни, розв’язаної США. Але це зростання вартості життя не стосувалося житла в таких країнах, як Німеччина чи Франція, де будинки дешевші, ніж у першому кварталі 2022 року.

Якщо від зростання цін відняти накопичену з того часу інфляцію, то фактично житло подешевшало в усій Європі. Це не стосується Іспанії, де дефльовані обсяги все ще на 8% дорожчі, що робить її четвертим ринком із найбільшим зростанням цін після Португалії, Хорватії та Литви. У цих країнах підвищення процентних ставок, яким Європейський центральний банк відреагував на інфляцію, не змінило курс ринку нерухомості. Але в інших «були дуже значні корекції», зазначає Монторіол, вказуючи на Францію, Німеччину чи Швецію.

Зростання на 70% за 10 років

У довгостроковій перспективі дані показують загальне зростання цін. Відсоток, який Іспанія накопичила з 2015 року, майже ідентичний середньому показнику по Співтовариству. За останнє десятиліття житло подорожчало на 36% у реальному вираженні (тобто з урахуванням інфляції). Без урахування цього ефекту обсяги на 70% дорожчі, і тут Іспанія відривається як від середнього показника по Співтовариству (58%), так і від середнього показника по єврозоні (50%). Щодо інших партнерів по Співтовариству, Іспанія залишається посередині таблиці: на десятій позиції серед двадцяти країн спільної валюти (статистичний портал ЄС надає дані лише по 19, оскільки не включає дані по Греції) і на 14-й серед двадцяти семи (26 без Греції). Десять держав ЄС подвоїли ціни за останнє десятиліття; а в Угорщині вони зросли більш ніж утричі.

Це різке зростання цін, яке зазнав Старий континент за останнє десятиліття, відображає житлову кризу, яка поширюється на більшість європейських країн і викликала інтерес виконавчої влади Співтовариства, яка вже вивчає заходи для пом'якшення цього ефекту. З причинами цього загального зростання цін згодні й двоє опитаних експертів. Крім того, що це був позитивний економічний цикл, «спільний фактор», зазначає Гарсія Монталво, «пов’язаний з пропозицією». Вона не в змозі відповісти на великий попит у великих містах, «які визначають тенденції країн і значною мірою визначають ціни», додає професор. Ці центри приваблюють населення (особливо якщо ринок праці демонструє динамізм, як це має місце в Іспанії останнім часом), а також інвестиції. Але цей попит стикається з пропозицією, яка майже не зростає: «Є дослідження ОЕСР, які вказують на містобудівні обмеження нового будівництва», — зазначає Монторіол. І через географічні чи регуляторні питання, це гальмування «підвищує ціну», стверджує економіст. Вона додає інші «додаткові фактори», такі як туристична оренда чи інституційні інвестиції («дослідження ЄЦБ показує, що вони сприяли зростанню в деяких країнах, але не настільки в Іспанії»), але підкреслює, що вони не є «головною причиною».

Чи може загальне економічне охолодження сприяти зниженню цін на будинки? «Невизначеність не допомагає», — відповідає економіст Caixabank, маючи на увазі торгову війну, «але зараз ми не розглядаємо цей сценарій як центральний». «Для нас центральним є те, що з росту буде віднято кілька десятих, і це матиме майже нульовий вплив», — підсумовує вона, хоча й вважає, що «центральні банки можуть опинитися в ситуації, коли потрібно буде діяти перед поєднанням інфляції з невеликим зростанням, що може вплинути на нерухомість таким чином».